Surenchères insuffisantes, offres peu sérieuses, absence de surenchérisseurs ou vente à l’insu des copropriétaires… autant d’obstacles aux ventes judiciaires, qui, dans bien des cas, contraignent les juridictions à organiser de nouvelles adjudications. Fait inquiétant: si ces « obstacles » peuvent être réels, dans certains cas ils sont tout bonnement « fabriqués ».
Ce constat est celui du ministère de la Justice. Il vaut aussi bien pour les vente judiciaire avec fixation de la mise à prix pour l’adjudication que pour les ventes dans le cadre d’une saisie-exécution sur un bien immobilier.
Les garanties juridiques sont là. « Mais les obstacles sont tels que les ventes débouchent souvent sur l’échec, suivi d’une nouvelle adjudication », constate en effet Mustapha Ramid. D’où sa circulaire datant du 17 janvier adressée aux responsables judicaires.
Davantage de contrôle, c’est ce que propose la circulaire. Enjeu, maximiser le taux de recouvrement des créances et les chances, pour les débiteurs, d’apurer leur passif.
Ainsi, la circulaire appelle à éviter les nombreux rejets d’adjudication, « sauf causes graves et dûment justifiées et, notamment, en l’absence d’offres ou si les offres sont manifestement insuffisantes ».
De même, en cas d’indivision, l’agent chargé de l’exécution de la vente est tenu d’aviser « les copropriétaires du poursuivi des mesures d’exécution dont ce dernier est l’objet. » Cette mesure est prévue par le code de procédure civile (article 473). Objectif: permettre aux indivisaires de participer à l’adjudication et, éventuellement, de faire jouer leur droit de préemption.
Pour faire face au problème des prix de complaisance, M. Ramid rappelle au respect du prix minimum de surenchère, qui doit être « supérieur au sixième du prix de vente en principal et frais. »
Cette disposition existe depuis longtemps. Mais son application fait souvent défaut. L’article 479 du CPC prévoit que « toute personne peut, dans un délai de dix jours à partir de l’adjudication, faire une surenchère, pourvu qu’elle soit supérieure d’un sixième au prix de vente en principal et frais. »Le même article impose aux surenchérisseurs de prendre un engagement « écrit ».
Le non respect de cette disposition fait que, in fine, les biens à adjuger sont vendus à des prix qui ne reflètent pas leurs valeurs réelles.
Enfin, concernant les biens immobiliers, le ministère s’est penché sur les adjudications infructueuses. Il invite dans ce cas les juridiction à ordonner une nouvelle expertise, si après trois séances de ventes aux enchères, aucune offre n’a été présentée ou en l’absence d’offre sérieuse.
A.E.H.
http://www.medias24.com/MAROC/DROIT/171045-Ventes-judiciaires-Une-circulaire-de-Ramid-pour-faire-le-menage.html

Pour vérifier ces propos, HuffPost Maroc a contacté l’un des promoteurs immobiliers les plus connus de la place, filiale d’un grand groupe, et actif sur le segment haut et moyen standing. La responsable commerciale estime que pour l’achat d’un appartement sur plan d’un peu plus d’1 million de DH dans la périphérie sud de Casablanca, une avance de 10% est demandée, et le reliquat est versé à la livraison. Entre temps, un simple contrat de réservation est signé, sans garantie de remboursement.
Griller les étapes…
Pourtant, une nouvelle loi sur la VEFA a été promulguée en début d’année 2016, plus flexible pour les promoteurs mais plus sécurisante pour les acheteurs. Elle prévoit que l’acquéreur doit s’acquitter du prix du bien au fur et à mesure : 5% lors de la signature du contrat préliminaire, 75% répartis en trois étapes (fondation, gros œuvre, finition) et 20% à la remise des clés. Ce qui est aux antipodes de la pratique constatée. « Malgré cette nouvelle disposition, moins contraignante pour les opérateurs, une grande majorité de ceux-ci ne respectent pas les dispositions légales car elles donnent des droits inédits aux acheteurs », explique de son côté Ahmed Taouh, avocat.
En effet, le client qui acquitte 50% ou plus du montant total de la transaction est en droit d’exercer une saisie conservatoire sur le titre foncier. En ce sens que si le vendeur n’honore pas ses engagements, l’appartement est « bloqué juridiquement » et devient, de facto, incessible. L’acheteur bénéficie également, au titre de la loi, de ce qu’on appelle la garantie d’achèvement des travaux, ce qui lui permet de demander d’annuler son contrat de vente avec des indemnités en cas de retard d’exécution des travaux. Les promoteurs sont aussi contraints d’inclure les éléments obligatoires au contrat, il s’agit de la description du bien, sa superficie approximative, le prix de vente final au mètre carré, les références de la caution bancaire ou toute autre caution ou assurance et, le
cas échéant, la date et le numéro du permis de construire et le titre de la propriété.
Carences législatives
Mais les praticiens ne pointent pas seulement l’immoralité de certains promoteurs. Pour eux, la loi est également incomplète. Une note de synthèse du Conseil national des notaires indique que les principales dispositions sont « incohérentes » ou « approximatives ». L’une des dispositions phares relatives à l’émission de la garantie par le vendeur est encore imprécise puisque son alinéa stipule que « seront fixées les conditions et les modalités d’application de cet article par un texte réglementaire ».
« Cela veut-il dire que tant que ce décret n’est pas publié, toute caution ou garantie est irrecevable et que, de facto, le déblocage des fonds est impossible ? Ou, vu que la loi est entrée en vigueur, il demeure donc possible d’émettre une caution, notamment bancaire, dont la forme et le fond sont libres, d’un montant équivalent aux avances reçues, en attendant la publication dudit décret ? », s’interroge Abdellatif Yagou, président du Conseil national des notaires.
Toutes ces problématiques relatives à la VEFA demeurent d’ailleurs symptomatiques de la situation de l’immobilier et de son écosystème. La baisse globale de la demande et la saturation du marché dans les grandes zones n’ont pas réellement impacté les prix, si ce n’est une baisse des taux de crédit. Une stagnation qui a eu une répercussion lourde sur le marché du BTP qui, en 2016, a affiché ses pires résultats en 10 ans….
HuffPost
http://www.huffpostmaghreb.com/2017/02/17/vefa-achat-immobilier_n_14818514.html

De «nouvelles» mesures annoncées par la justice
Verrouiller les procurations, mais à quel prix?
Le changement du registre de commerce envisagé
La lutte contre les prédateurs fonciers confirme son statut d’affaire d’Etat. Presque un mois après la cinglante lettre royale adressée fin décembre 2016 au ministre de la Justice et des Libertés, voici que Mustapha Ramid annonce «la création d’un Mécanisme de lutte contre la spoliation immobilière».
Plusieurs réunions ont été tenues depuis mi-janvier 2017. Date à laquelle le ministre de la Justice a publiquement communiqué sur les fermes directives du Souverain. Et pour cause, la lettre royale a relevé «une négligence dans les mesures préventives et le suivi judiciaire» des affaires de spoliation foncière.
Le département de Mustapha Ramid et ses coéquipiers ont largement failli à leurs engagements annoncés fin décembre 2015 (voir encadré). Il était déjà question de lancer 11 mesures préventives visant à contrer «un grave phénomène», selon la lettre royale. D’où l’injonction d’agir cette fois-ci via une instance bien identifiée, une feuille de route détaillée et, on l’espère, un agenda précis. La mission que s’est assignée ce «nouveau» Mécanisme de lutte contre la spoliation immobilière compte trois volets: législatif, réglementaire et organisationnel. Plus connu par la loi spoliatrice, le code des droits réels est en première ligne.
Vu que les faussaires font des ravages, un projet de loi compte intégrer les procurations dans la catégorie des actes authentiques, c’est-à-dire le recours obligatoire à un notaire, «avocat habilité» ou un adoul pour établir une délégation de pouvoir visant à opérer une vente immobilière…
Le vocable «habilité» laisse supposer que la refonte va accorder un nouveau monopole aux praticiens ayant à leur actif 15 ans de barreau au moins. Sans être vraiment pertinente, cette condition rappelle celle imposée aux avocats voulant plaider à la Cour de cassation.
L’on ne doit pas passer sous silence une autre question: Vu le principe constitutionnel de non-rétroactivité des lois, que faire des procurations établies sous l’ancien régime juridique?» déclare à Atlantic Radio le notaire et ex-conservateur foncier, Mbarek Sbaghi. Le projet de loi a été, en tout cas, déjà adopté par le Conseil de gouvernement en septembre 2016.
Impasse ministérielle et exemption d’avocat
Le Mécanisme anti-spoliation fait curieusement l’impasse sur une disposition qui pose réellement problème, de l’aveu même de la Cour de cassation (cf. L’Economiste du 18 janvier 2017). Au nom de «la bonne foi» d’un acquéreur, l’article 4 du code des droits réels fixe au propriétaire dépossédé un délai de 4 ans pour agir en justice! Tout en restreignant le droit fondamental d’accès à la justice, cette loi pose comme condition inique à la victime -donc au vrai propriétaire- de prouver le dol ou le faux d’une vente immobilière! Et donc la mauvaise foi de son adversaire: mission quasi impossible (cf. L’Economiste du 31 juillet 2015).
Une alternative existe pourtant pour mettre fin à cette disposition qualifiée d’anticonstitutionnelle. Le groupe parlementaire du ministre de la Justice, le Parti justice et développement (PJD), a élaboré une proposition de loi pour mettre fin à cette injustice. Mustapha Ramid y est réticent sous prétexte notamment que «la refonte du code des droits réels est encore nouvelle», selon une source proche du dossier.
Le code pénal devra également être revu. Son article 352 prévoit la prison à vie pour les magistrats, fonctionnaires publics, notaires et adouls ayant commis un faux. Seuls les avocats sont exemptés d’une aussi lourde peine! Le changement envisagé est de les soumettre à la même sanction en cas d’infraction. Logique: à droits égaux (rédaction d’actes), obligations égales.
D’autant plus que conservations foncières et appareil judiciaire traînent des antécédents dans les affaires de spoliation foncière. Le président de la Cour de cassation, Mustapha Faress, a appelé mi-janvier à Rabat à immuniser ces premières zones d’accès…
Toujours au pénal, parquet et juge d’instruction vont pouvoir mettre sous séquestre les biens immobiliers (terrains, villas…) liés à un procès anti-spoliation. Car il arrive que des prédateurs fonciers procèdent de l’intérieur même de leur cellule à la vente des biens illégalement acquis. Coupant ainsi court aux espoirs d’une victime de récupérer son patrimoine.
La lutte projetée devra investir le registre de commerce. Les sociétés civiles immobilières devront obligatoirement l’intégrer. Ces entités servent souvent de société-écran aux spoliateurs, permettant ainsi de donner un semblant de légalité à leurs douteuses activités de promotion immobilière.
Le souci affiché d’une meilleure traçabilité du registre de commerce va aussi viser les pouvoirs conférés aux dirigeants. Car la spoliation foncière est également synonyme d’abus de biens sociaux. L’Economiste a eu à connaître plusieurs cas d’entreprises dont le patrimoine a été détourné via les ventes aux enchères notamment! Procédure qui, au côté des autorisations de démolition et d’expulsion, sert aussi à spolier des commerçants, des pharmaciens, des héritiers et des associés…
Les membres du Mécanisme
LE Mécanisme anti-spoliation compte 13 représentants de départements ministériels et professions judiciaires. Du côté du pouvoir exécutif, cinq grands ministères sont sur la liste: Justice, Intérieur, Affaires étrangères, Secrétariat général du gouvernement et Affaires islamiques. Des commis de l’Etat, comme Karim Tajmouati, DG de l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la topographie, rejoignent cette task force qui compte aussi l’agent judiciaire du Royaume. Il s’agit de Mohamed Kasri, cet ex-membre du Conseil constitutionnel qui dirige désormais l’agence chargée de défendre les intérêts de l’Etat devant la justice. D’autres hauts fonctionnaires siègent aussi au sein de cette commission anti-spoliation: le conservateur foncier général et le patron du fisc, Omar Faraj.
Les professions judiciaires représentent la 3e catégorie amenée à s’engager dans cette bataille contre l’insécurité juridique qui menace les propriétaires fonciers. L’on compte ainsi le procureur général près la Cour de cassation, Mustapha Madah. Le président de l’Association des barreaux du Maroc, Mohamed Akdim, et son homologue de l’Ordre des notaires, Abdellatif Yagou, et enfin le représentant de l’Instance nationale des adouls.
Par Faiçal FAQUIHI
http://www.leconomiste.com/article/1008571-spoliation-fonciere-fausse-reforme-et-vrais-problemes

Cette publication de 157 pages à la finalité aussi bien pratique que scientifique, vise à porter à « la connaissance des intervenants dans l’exécution des opérations budgétaires et financières une partie de la jurisprudence de la Cour des comptes, en matière d’appel des jugements des Cours régionales des comptes ».
Elle permet, par ailleurs, « aux chercheurs dans le domaine des finances publiques d’effectuer des études scientifiques de la pratique de la Cour des comptes concernant cette matière », ajoute la juridiction financière.
Cette démarche vient faire application de l’article 148 de la Constitution, lequel astreint la Cour des comptes à publier « l’ensemble de ses travaux y compris les rapports particuliers et les décisions juridictionnelles. »
La procédure de cette publication est, quant à elle fixée, par l’article 113 du Code des juridictions financières. Cet article prévoit: « Le premier président peut, par décision et après avis de la formation toutes chambres réunies, ordonner la publication intégrale ou partielle des arrêts de la cour et des jugements des cours régionales, sur proposition des présidents desdites cours régionales, et ce, dès que ces arrêts et jugements ont acquis un caractère définitif. »
http://www.medias24.com/MAROC/DROIT/170938-La-Cour-des-comptes-rend-publiques-les-decisions-de-sa-Chambre-d-appel.html

Younes Anibar, avocat d’affaires et président de l’Association de protection des consommateurs Uniconso, revient sur les apports de la nouvelle loi sur le bail commercial.
– L’Economiste: En quoi la nouvelle loi constitue-t-elle une avancée par rapport à l’ancienne réglementation?
– Younes Anibar: La nouvelle loi 49.16 relative au bail des immeubles et locaux à usage commercial, industriel et artisanal constitue une grande avancée dans le paysage juridique en raison de l’inadaptation du dahir du 24 mai 1955 à nouvelles réalités socioéconomiques marocaines. En effet, la complexité d’interprétation de ses dispositions et celle de la procédure qu’il instituait en la matière ont provoqué une disparité de décisions judiciaires et un alourdissement du traitement des dossiers y afférents. La loi 49.16 comporte désormais des dispositions qui devraient contribuer à réinstaurer l’équilibre des droits et obligations entre propriétaires et locataires.
– Le texte introduit le principe de la déspécialisation des locaux. La procédure est-elle verrouillée?
– Le texte de la loi 49.16 permet désormais de mieux cerner les biens et locaux concernés par son application, ce qui mettra assurément un terme aux débats judiciaires quant à l’assujettissement ou non à la législation relative au bail commercial. En effet, la jurisprudence s’est très souvent prononcée sur la question afin de considérer l’exclusion de certains biens et locaux du champ d’application de la loi sur le bail commercial. Désormais la loi 49.16 en confirme le fondement en écartant du champ de son application les magasins et locaux commerciaux sis au sein de centres commerciaux ainsi que ceux situés dans les zones réservées aux activités d’offshoring. Par conséquent, ces dits biens immeubles ou locaux seront soumis au dahir des obligations et contrats du 12 août 1913.
– L’indemnité pour rupture du contrat est basée sur le montant du pas de porte ou les déclarations fiscales. Qu’en est-il des commerçants qui ne tiennent pas de comptabilité?
– La loi 49.16 prévoit désormais un système de calcul de l’indemnité de résiliation au profit du locataire basé sur les déclarations fiscales. Idée ingénieuse afin d’assurer plus de transparence dans les opérations comptables. La loi ne peut par ailleurs prévoir un système pour les commerçants qui ne tiennent pas de comptabilité. La raison est évidente: une loi ne peut prévoir un régime spécial pour une situation illégale.
– Y a-t-il des dispositions spécifiques à certaines activités comme les officines?
– Les pharmaciens sont soumis à la loi 17.04 portant code du médicament et de la pharmacie. Cette loi les soumet aux dispositions du dahir du 24 mai 1955 dans son article 61. Celui-ci institue par ailleurs une dérogation quant au bénéfice du droit de renouvellement du contrat qui est reconnu dès l’ouverture de l’officier.
A cet effet, il est utile de rappeler que les pharmaciens sont soumis, de par leur statut juridique, au bail commercial. Par conséquent, les termes de la nouvelle loi 49.16 leur seront applicables à condition de justifier le bail par écrit. Se posera un problème d’interprétation, la loi 49.16 n’étant applicable qu’à la condition de l’existence d’un écrit, à défaut, les co-contractants seront soumis au dahir des obligations et contrats. Qu’en sera-t-il pour les pharmaciens n’ayant pas de support écrit de leur relation de bail? Sachant que la loi 17.04 fait référence à un texte dont les dispositions ne seront plus applicables?
Propos recueillis par
Hassan EL ARIF
http://www.leconomiste.com/article/1008397-la-loi-retablit-l-equilibre-entre-bailleur-et-locataire

Une photo, deux sourires. Satisfait, d’un côté, celui de Nasser Bourita, ministre délégué aux Affaires étrangères. Lors de son déplacement à Bruxelles le 7 février, il a obtenu de l’Union européenne (UE) qu’elle réaffirme « l’importance de maintenir des relations commerciales stables » avec le Maroc. Gêné, de l’autre côté, le sourire de Federica Mogherini, vice-présidente de la Commission européenne et haute représentante de l’UE pour les Affaires étrangères. Reconnaissant que « le Maroc est un partenaire clé de l’Union européenne », elle vient de promettre que les discussions continueraient entre le royaume et l’Union « pour s’entendre sur les arrangements nécessaires à la poursuite et au développement des relations entre les deux parties, notamment dans le domaine agricole », note une déclaration conjointe publiée à l’issue de leur rencontre.
Alors que la Cour de justice de l’UE (CJUE) juge, dans un arrêt du 21 décembre 2016, que « les accords d’association et de libéralisation conclus entre l’UE et le Maroc ne sont pas applicables au Sahara occidental », la Commission apporte des garanties politiques au Maroc sur les effets de cette décision. Le royaume a pour cela pesé de tout son poids dans la balance, lesté de son soutien aux politiques migratoires et sécuritaires de l’UE. Mais la position de la Commission, qui prend ses distances par rapport à la justice, est-elle tenable ? Déjà, des voix européennes s’élèvent pour « faire appliquer l’État de droit ».
Lire aussi : Le commissaire européen à la Pêche attendu au Maroc pour le salon Halieutis
Le cas du Key Bay révèle l’urgence de définir durablement les implications de l’arrêt de la CJUE. Le navire et sa cargaison d’huile de poisson en provenance de Laâyoune accostent dans le port de Las Palmas le 14 janvier. L’escale ne passe pas inaperçue. L’Equo, le parti écologique espagnol, publie un communiqué où il dénonce l’arrivée d’une cargaison « venant supposément des territoires occupés du Sahara occidental ». María del Pilar Álvarez León, conseillère écologiste à la mairie de Las Palmas, réclame l’inspection du navire par les autorités et avertit : « Si l’on lit Royaume du Maroc et non pas Front Polisario (sic) sur la certification d’origine (de la cargaison, ndlr), nous demanderons la saisie du bateau et de sa cargaison ». Après inspection, le navire largue finalement les amarres et met le cap sur le port français de Fécamp. Alors que le Key Bay vogue au large du Portugal, des eurodéputés écologistes adressent une lettre à Federica Mogherini pour dénoncer « l’incapacité des autorités espagnoles à arrêter le cargo à Las Palmas, [ce qui] constitue une violation du jugement de la CJUE et de la législation européenne ». Ni cette intervention des eurodéputés verts, ni une manifestation dans le port normand n’empêcheront toutefois le Key Bay de décharger, le 24 janvier, sa cargaison dans le port de Fécamp. Mogherini s’en tire à bon compte.
Mais les Verts mènent aussi l’assaut au sein des instances européennes sur un terrain autre que celui des accords agricoles. Dans une question écrite, le groupe écologiste interroge le Commissaire européen au Climat et à l’Energie, Miguel Arias Cañete, sur l’application d’une déclaration commune portant « sur le commerce durable de l’électricité », signée lors de la COP22 par le Maroc, l’Allemagne, la France, l’Espagne et le Portugal. Le texte mentionne le plan énergétique marocain qui comprend des installations dans ses provinces du sud. La réponse de Cañete va pousser le Maroc à réagir. « Au nom de la Commission », le commissaire à l’Énergie affirme, citant l’arrêt de la CJUE de décembre 2016, que « la déclaration sera mise en œuvre en tenant dûment compte du statut distinct et séparé du territoire du Sahara occidental ». Six jours plus tard, le Maroc réplique.
L’UE au pied du mur
Le 6 février, le ministère marocain de l’Agriculture et de la Pêche publie un communiqué menaçant de remettre en cause la coopération avec le « partenaire européen » s’il ne prend pas ses « responsabilités » pour « neutraliser les tentatives de perturbations ». Le département de Aziz Akhannouch étend même ces menaces au-delà de son portefeuille, en indiquant que « toute entrave à l’application de cet accord est une atteinte directe à des milliers d’emplois d’un côté comme de l’autre dans des secteurs extrêmement sensibles ainsi qu’un véritable risque de reprise des flux migratoires que le Maroc, au gré d’un effort soutenu, a réussi à gérer et à contenir ». Aziz Akhannouch en personne enfonce le clou en déclarant quelques heures plus tard à l’agence espagnole EFE que « le Maroc attend un signal politique fort reconnaissant le rôle du royaume et l’effort extraordinaire qu’il fournit à la frontière sud ». Puis à l’AFP : « J’ai signé un contrat avec l’UE, je veux simplement savoir si cet accord est toujours d’actualité ». Le lendemain, Nasser Bourita s’envole vers Bruxelles pour rencontrer une Federica Mogherini acculée.
Bourita atteint deux des trois objectifs qu’il s’était assignés. Premièrement, une communication qui marque l’attachement au partenariat et la volonté de le préserver. Pour le rassurer et signifier au Maroc l’importance que l’UE porte à leur partenariat, le président de la Commission européenne, Jean-Claude Juncker, participe lui-même « à une partie » de la réunion. Deuxièmement, répondre aux interrogations des opérateurs qui, à l’instar d’Akhannouch, pourraient se demander si l’accord est encore valable. Sur ce point, la déclaration conjointe prévoit que « des mesures appropriées seraient prises si nécessaire pour sécuriser la mise en œuvre de l’Accord (…) et préserver les acquis du partenariat dans ce domaine ». Ces mesures pourraient par exemple consister en la mise en place de directives douanières. Le troisième objectif, trouver des arrangements à moyen et long termes pour sécuriser l’accord, n’est que partiellement rempli. Le Maroc et l’UE ont en effet convenu « que les équipes techniques se réuniraient bientôt pour élaborer en détail la voie à suivre », comme le note la déclaration conjointe. Le terrain s’aplanit sur le plan politique, mais sur le plan juridique, « rien n’est fait tant que les techniciens ne seront pas parvenus à un accord, » explique une source diplomatique marocaine. Ces équipes ont du pain sur la planche : en dépit d’une décision de justice de la plus haute juridiction européenne, elles doivent trouver un artifice juridique pour que les produits du sud du Maroc arrivent en Europe de la même manière que ceux du nord.
Aux armes, les juristes
Pas facile. Car si la CJUE conclut en rejetant « le recours du Front Polisario pour défaut de qualité pour agir », elle parvient à sa conclusion par un raisonnement énonçant que « les accords d’association et de libéralisation conclus entre l’UE et le Maroc ne sont pas applicables au Sahara occidental ». Seule la conclusion est exécutoire, ou également le raisonnement ? Les avis divergent, et c’est ce flou qui permet au Key Bay de poursuivre ses allers-retours entre l’Europe et Laâyoune. « D’un point de vue strictement juridique, les accords restent pleinement valides. […] On se trouve encore aujourd’hui dans la même situation de vide juridique », analyse Me Marie-Sophie Dibling, associée au cabinet casablancais Sayarh&Menjra, spécialisé en droit des affaires.
L’UE et le Maroc espéraient sans doute gagner du temps par cette déclaration politique. Mais « cette indulgence singulière affichée à l’égard du Maroc » fait craindre à Alger que ce « ne soit le prélude à un accommodement qui mettra à mal l’autorité de la chose jugée et surtout attentera au respect de l’État de droit », déclare un diplomate algérien, dès le 7 février, au site d’information Tout sur l’Algérie. La position de Mogherini sera difficile à tenir, car les propos de ce diplomate algérien sont en fait la base de l’argumentaire de certains eurodéputés. La question était déjà indirectement évoquée le 9 janvier au parlement européen où, en commission des Affaires étrangères, certains députés s’inquiétaient que « dans un État de droit, l’on cherche à contourner une décision de justice au lieu de l’appliquer simplement ». « Le danger viendra des prochains accords qui vont être renégociés. Désormais, l’UE devra exclure ou inclure, d’une manière ou d’une autre, le Sahara », confirme
Me Dibling.
Lire aussi: Quand les députés européens s’écharpent sur la question du Sahara
Le Maroc aussi devra choisir
Quand bien même le Maroc et l’UE parviendraient à rafistoler, sans l’amender, l’accord agricole, qu’adviendra-t-il de l’accord de pêche en vertu duquel des bateaux européens pêchent au large du Maroc, de Tanger à Lagouira, en échange d’une contrepartie financière ? À moins que la CJUE n’opère déjà un revirement de jurisprudence, l’accord de pêche pourrait connaître le même sort, dans le cadre de la question préjudicielle posée par un juge londonien et dont la Cour se saisira cette année. »Il est peu probable que la Cour de Luxembourg se déjuge », déclarait Bruno Dethomas, ancien ambassadeur européen à Rabat, dans TelQuel du 6 janvier. En tout état de cause, l’accord de pêche arrivera à son terme en 2018, et devra être renégocié.
Comment le Maroc et l’UE s’arrangeront-ils alors pour que ces nouveaux accords s’appliquent à l’ensemble du territoire marocain, sans contredire l’arrêt de la CJUE ? Me Mehdi Megzari, également du cabinet Sayarh&Menjra, avance trois arguments de droit. Premièrement, « le Maroc devrait se battre sur le terme de ‘peuple sahraoui’ employé. Si les Sahraouis sont un peuple, les Kabyles sont une nation. Ça ne tient pas. Même la CJUE et l’ONU semblent hésiter sur le terme ». Deuxio, « le droit international prévoit que lorsqu’on administre un territoire, l’exploitation des ressources dudit territoire doit bénéficier aux populations. Or, le Maroc administre de facto le Sahara. Si on exclut les produits du Sahara de l’accord, en quoi cela profitera-t-il aux populations locales ? », s’interroge-t-il faussement naïf. Enfin, « le coup à jouer, c’est de dire que le gouvernement marocain est le seul représentant des populations locales du territoire administré de facto. C’est évident, puisqu’il est issu d’élections qui ont aussi eu lieu sur ce territoire. Le scrutin a eu lieu en présence d’observateurs notamment européens, avec un taux de participation élevé. Le Polisario ne peut pas en dire autant », argumente l’avocat.
Reste la notion de « statut séparé et distinct garanti au territoire du Sahara occidental », désormais bien ancrée dans le droit européen. De la même manière que l’Union européenne ne renoncerait pas à l’Etat de droit, le Maroc n’accepterait pas un accord où figure la distinction entre « territoire du Maroc » et « territoire du Sahara occidental », quand bien même il en serait reconnu comme le représentant légitime. « Cette affaire est une opportunité pour le Maroc de mettre l’accent sur une ambiguïté qui existe depuis trop longtemps(…). Dans cette perspective, il faut trouver une solution négociée. C’est un moyen de faire évoluer la pratique internationale afin d’empiéter sur un droit international dépassé et déconnecté de la réalité qui est là depuis plus de 40 ans », plaide encore Me Dibling.
par Thomas Savage,Yassine Majdi
http://telquel.ma/2017/02/13/accords-maroc-ue-lheure-choix-corneliens_1535328

Jugé archaïque et dépassé, le dahir du 24 mai 1955 relatif aux baux commerciaux a débouché sur de terribles conflits commerciaux. Le secteur pharmaceutique n’a pas échappé à cet état angoissant qui régnait. Le 11 août 2016, le Maroc a mis en place la loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial,
industriel et artisanal.
Cette loi entrera en vigueur le 11 février 2017. Elle s’appliquera aux baux commerciaux des officines de pharmacie. Parmi les principales dispositions qui méritent d’être soulignées, les trois points suivants: la forme du contrat, le loyer et sa révision, et la résiliation du bail. Tout d’abord, selon les nouvelles dispositions, les pharmaciens qui veulent conclure un bail commercial doivent le faire par un écrit ayant date certaine et signé par les parties. Un état des lieux doit être dressé au moment de l’entrée en possession du local.
Ensuite, le montant initial du loyer est fixé librement entre les parties. Il peut être objet soit d’une révision conventionnelle par un accord des parties, soit d’une révision légale à l’issue de chaque période triennale. Dans ce cas le bailleur peut demander par lettre recommandée/accusé de réception ou acte extrajudiciaire la révision du loyer. L’augmentation de loyer est plafonnée à 10% par rapport au dernier loyer. Lorsque le pharmacien locataire juge le prix du loyer excessif, il peut demander la révision en baisse du loyer. En cas de refus du bailleur, le pharmacien peut recourir à la justice.
Clause résolutoire
Enfin, lorsque le pharmacien locataire cumule trois mois de loyers impayés, la résiliation peut être requise à l’initiative du bailleur en envoyant une mise en demeure. À défaut de suite favorable après 15 jours de la date de sa réception, le bailleur peut demander au juge des référés de constater la clause résolutoire. Dans ce cas, le locataire évincé ne peut prétendre à aucune indemnité.
Il convient de noter que, faute de renouvellement de bail ou suite à une éviction, le pharmacien a le droit à une indemnité égale au préjudice subi lors de l’éviction. Elle correspondra à la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base de: déclarations fiscales des 4 dernières années; les frais supportés par le locataire pour les réparations du local; les éléments du fonds de commerce perdus; et les frais de changement de domiciliation. Cependant, le bailleur peut être exonéré de verser l’indemnité d’éviction dans des cas énumérés dans la loi notamment, le défaut de paiement du loyer. Or, certaines dispositions de la nouvelle loi restent ambiguës et méritent clarification. Il s’agit des trois points suivants:
â–  Le renouvellement du bail: Le pharmacien locataire bénéficie du droit au renouvellement du contrat de bail à condition que la durée de l’occupation soit d’au moins deux années consécutives. Cette condition n’est pas requise s’il a payé un montant en contrepartie du droit au bail. Cependant, l’article 61 de la loi n° 17-04 portant code du médicament et de la pharmacie précise que par dérogation aux dispositions de l’ancien article 5 du dahir de 1955 abrogé, le bénéfice du renouvellement du bail s’applique dès l’ouverture de l’officine. Une modification donc s’impose pour adapter l’article à la nouvelle.
â–  Le droit de préemption: En cas de projet de cession par le pharmacien, le bailleur bénéficie d’un droit de préemption. Le locataire a l’obligation de notifier au bailleur en précisant le prix et les conditions de la vente envisagée. Le locataire disposera d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. Il est regrettable de noter la méconnaissance de ce droit de préemption au pharmacien, et de ne pas spécifier son droit à céder le bail à son entreprise.
â–  L’indemnité d’éviction: En cas d’éviction pour cause de démolition et de reconstruction des locaux, le pharmacien a droit à une indemnité égale à 3 ans de loyer et la garantie de la reprise du bail lorsque les travaux seront achevés. La perte de ce droit de priorité donne droit à des dédommagements. Cette éviction temporaire ne peut excéder 3 ans. Toutefois, il est à souligner que l’autorisation de la création de l’officine de pharmacie devient caduque lorsque celle-ci n’est pas ouverte au public dans un délai d’un an à compter de la date d’obtention de l’autorisation. Une éviction imposée qui dure plus d’un an, fait perdre au pharmacien son autorisation d’exercice. Ce qui est contraignant.
Dans le même cadre, il convient de noter qu’en cas de travaux entrepris par le bailleur dans l’officine, le pharmacien peut voir sa licence retirée si la distance de 300 m entre deux officines n’est pas respectée par les travaux. Une intervention réglementaire dans le but de garder la licence d’exercice dans ce cas s’invite.
En somme, plusieurs points restent flous et manquent de précision, ce qui nécessite une adaptation de la loi au secteur pharmaceutique.
Saïd AZZI
http://www.leconomiste.com/article/1008309-bail-commercial-des-zones-d-ombre-pour-les-pharmacies-d-officine

LA multiplication des cas de spoliation foncière a remis sur la table la question de la sécurité de la propriété privée. La lettre royale a sonné comme un rappel à l’ordre, appelant à une tolérance zéro dans la lutte contre ce phénomène. L’Agence de la conservation foncière est en première ligne dans ce combat. «Nous mobilisons tous les moyens techniques et humains, notamment à travers la modernisation du système d’information, décisif dans la lutte contre la spoliation», a expliqué Karim Tajmouati, DG de l’Agence de la conservation foncière, qui était l’invité de nos confrères d’Assabah.
Concrètement, cette instance lance un grand chantier de dématérialisation de ses procédures, qui s’inscrit dans le cadre de son plan de restructuration. Objectif: renforcer davantage le dispositif de sécurisation de la propriété privée. Cela se fera-t-il au détriment du droit d’accès à l’information? L’Agence a été critiquée par plusieurs citoyens, l’accusant de bloquer l’accès à sa base de données. Pour Tajmouati, il est essentiel de «trouver un équilibre entre le droit d’accès à l’information et celui de protection des données personnelles».
Pour l’instant, seuls les notaires ont accès à ces informations. «Des réunions avec les professionnels ont permis de définir le périmètre de données dont ils ont besoin pour produire leurs actes», a-t-il fait savoir. Plus de 750 notaires, utilisant cette base de données disposent de codes d’accès modifiables mensuellement. «Ce qui les responsabilise en termes de confidentialité», est-il indiqué. Aujourd’hui, l’augmentation du volume des transactions a nécessité une reconfiguration des mécanismes opérationnels de cette Agence. «Le rythme de production de la conservation foncière a évolué de 32%, avec les mêmes ressources humaines, au moment où les documents traités se sont complexifiés», a expliqué le patron de l’Agence. Le processus de dématérialisation permettra également de limiter les cas de complicité dans les affaires de spoliation.
Après l’évaluation de la première étape de refonte du système d’information, une nouvelle phase sera lancée. «Dans 3 mois, les citoyens pourront bénéficier d’un accès à la plateforme pour consulter les données relatives aux titres dont ils sont propriétaires», promet Tajmouati. Un nouveau mécanisme de suivi permettra aussi de verrouiller le système face aux tentatives de violation de la propriété privée. «D’ici mai, nous allons déployer un nouveau service, destiné aux citoyens et aux opérateurs économiques. Ils seront automatiquement alertés par sms ou par e-mail, dès qu’une transaction est faite sur un bien lui appartenant, ne serait-ce qu’une consultation», a-t-il fait savoir. Ce processus de dématérialisation s’inscrit au cœur du chantier de reconfiguration du fonctionnement de l’Agence de conservation foncière.
«L’essentiel des services et prestations se fera en ligne en fin 2017, début 2018». Ce qui devra faciliter la vie à plusieurs professionnels. Les notaires et les ingénieurs géomètres et topographes ne devront plus se déplacer à la conservation foncière ou au service de cadastre. «L’essentiel des documents sera téléchargeable sur le site», selon le patron de cette Agence. Cela concerne la consultation des titres fonciers et des dossiers cadastraux, la gestion des commandes des certificats de propriété et des produits topographiques, le calcul de contenance… Les professionnels pourront aussi faire le dépôt et le suivi en ligne de leurs dossiers. «Ce chantier est déjà lancé», a précisé Tajmouati. Il a avancé que les premiers services dématérialisés seront effectifs dès avril prochain. Pour lui, ce passage permettra d’atténuer l’engorgement du réseau de la conservation foncière. «Les fonctionnaires devront intervenir désormais sur des questions à plus forte valeur ajoutée, notamment en termes de conseil, au lieu de rester submergés par des tâches récurrentes», a-t-il dit. Pour les usagers, le gain devra se mesurer en termes de renforcement de la transparence et de réduction des délais de traitement des dossiers.
Archives digitales
LE virage numérique de l’Agence de la conservation foncière concerne également les archives. Ces documents empilés dans les locaux de cette instance constituent la principale garantie de la propriété privée. Aujourd’hui, l’Agence de la conservation foncière a déjà numérisé plus de 120 millions de documents. Ses responsables ambitionnent d’aboutir à 200 millions de documents digitalisés à fin 2017. «A partir de 2018, les conservateurs travailleront directement sur les dossiers numérisés. Ce qui se traduira par une baisse considérable des documents physiques», a annoncé Karim Tajmouati. Néanmoins, ces actes numérisés n’ont pas la même valeur juridique. «Mais ils permettent d’avoir une trace et d’enclencher la procédure de reconstitution en cas de destruction des documents physiques», a-t-il expliqué.
Mohamed Ali Mrabi
http://www.leconomiste.com/article/1008094-conservation-fonciere-dematerialiser-pour-mieux-sécuriser

Les services de police s’apprêtent à entrer en guerre contre les applications sur Smartphones qui permettent de localiser les radars de contrôle de la vitesse. Al Massae rapporte ainsi, dans son édition du mardi 31 janvier, que les services de sécurité ont commencé à tracer ces applications qu’ils considèrent comme dangereuses.
En effet, indique le quotidien, on assiste à une prolifération de ces applications dont certaines permettent même d’informer les conducteurs de la présence des radars et des barrages de contrôle à plusieurs kilomètres de distance. En outre, il s’avère que certains conducteurs n’hésitent pas à prendre ces barrages en photo pour partager les clichés via ces mêmes applications.
Les sources d’Al Massae ajoutent que les services de sécurité cherchent actuellement un moyen d’empêcher l’utilisation de ces applications qui, pour rappel, sont interdites par la loi. Les dispositions du Code de la route prévoient d’ailleurs de lourdes sanctions à l’encontre de tout conducteur usant d’un appareil, de quelque nature qu’il soit, permettant de localiser les radars, en particulier les radars mobiles. Pour ce qui est des radas fixes, leur emplacement est connu.
La Direction générale de la sûreté nationale, ajoute Al Massae, se penche donc sur une disposition réglementaire lui permettant d’inciter les opérateurs télécoms à censurer ces applications et à empêcher leur téléchargement.
Par Khalil Ibrahimi
http://fr.le360.ma/societe/code-de-la-route-la-dgsn-trace-les-applications-de-detection-des-radars-105913

Les avocats se sentent pousser des ailes. Dans son édition du jour, L’Economiste s’insurge contre «l’avant-projet de loi» que prépare, «en catimini», l’Association des barreaux du Maroc. En réalité, ce texte est davantage une proposition de loi qu’un avant-projet. «Le timing de cette fuite surprend également car le Parlement n’est toujours pas fonctionnel et le gouvernement pas même encore formé», relève le quotidien.
Cette proposition, qui a pour objectif de réorganiser le métier d’avocat, comprend un certain nombre d’articles dont trois, controversés, s’attirent les foudres de la profession comptable. Parmi les points contestés, celui voulant que «l’exclusivité de la création de sociétés, de l’augmentation et de la réduction de capital est détenue par l’avocat». Le président de l’Organisation professionnelle des comptables-agréés (OPCA), Mohamadi El Yacoubi, se dit ainsi «stupéfait à la lecture de cette esquisse de projet de loi qui tente d’octroyer l’exclusivité de la rédaction des actes sous seing privé et autres prestations aux avocats au détriment d’autres professionnels, notamment les comptables agréés, les experts-comptables et les notaires».
Un second article encore plus grotesque propose que «les contrats sous seing privé, leur enregistrement à l’administration fiscale, au Registre du commerce ou à la Conservation foncière doivent impérativement être paraphés par un avocat», sous peine d’annulation.
Autre proposition surréaliste: «les sociétés légalement tenues de recourir aux services d’un commissaire aux comptes doivent également faire appel à un conseiller juridique».
«Le benchmark montre que pour son décollage, une société doit obligatoirement désigner dans ses statuts un avocat. Mais au Maroc, ce ne sont que des propositions. Le débat au sujet de cette mouture du projet de loi n’est pas encore fini», précise Mohamed Akdim, président de l’Association des barreaux du Maroc, dans les colonnes du journal.
Il est clair que les avocats veulent stimuler leur activité. Mais ils empiètent, en l’occurrence, sur les plates-bandes des experts-comptables, des comptables agréés et des notaires.
Rachid Al Arbi
http://fr.le360.ma/economie/les-avocats-marchent-sur-les-plates-bandes-des-experts-comptables-105975