Créances: Du sur-mesure pour les débiteurs de mauvaise foi!

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Créances: Du sur-mesure pour les débiteurs de mauvaise foi!

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Durant cette période de crise, les entreprises seront nombreuses à faire face à de sérieuses difficultés financières. Les délais de paiement, déjà très allongés, pourraient s’aggraver encore plus. Pareil pour les impayés. Les créanciers risquent d’être dans une très mauvaise posture. Comment se prémunir contre les débiteurs qui s’évanouiraient dans la nature? La situation est pour le moins problématique.

S’exprimant lors d’une récente e-conférence de l’Association pour le progrès des dirigeants (APD), Bassamat Fassi Fihri, fondatrice du cabinet Bassamat & Laraqui, a proposé la mise en place d’un système d’alertes, à l’instar du modèle de certains pays européens.

«En Belgique, quand une entreprise ne s’acquitte pas de ses charges sociales, ne dépose pas ses états de synthèse, ne fait pas preuve de régularité fiscale… Des alertes sont envoyées au tribunal de commerce. Un système d’information donne la possibilité à n’importe qui de vérifier si le débiteur est dans une procédure judiciaire collective, d’accéder à son bilan économique et social…», illustre l’avocate.

Le dispositif permet aussi au tribunal de convoquer le chef d’entreprise, non pas pour le sanctionner, mais pour comprendre ses difficultés et lui proposer un accompagnement adapté à sa situation. «C’est ainsi que nous pourrons assainir le tissu économique en amont, car c’est ce dont nous avons besoin au Maroc», poursuit l’avocate.

Des juges commissaires et des syndics non formés

De leur côté, les entreprises en proie à des difficultés financières, sans toutefois être en cessation de paiement, peuvent profiter de plusieurs mesures de soutien au niveau du tribunal de commerce. Elles peuvent bénéficier d’un mandataire spécial ou d’un conciliateur pour les aider à obtenir des délais de paiement supplémentaires, ou à négocier avec leurs fournisseurs ou salariés.

En cas de difficultés totalement insurmontables, l’entreprise peut demander à être placée sous la protection du tribunal dans le cadre d’une procédure de sauvegarde (entrée en vigueur en avril 2018), durant laquelle toutes les poursuites judiciaires des créanciers sont suspendues.

Si le plan de sauvegarde n’est pas respecté, il ne reste que deux options: le redressement judiciaire ou la liquidation. «Il s’agit d’une innovation majeure, mais qui a été adoptée à la va-vite, afin de monter dans le classement Doing business. Cette procédure est aujourd’hui considérée par de nombreux praticiens comme un véritable échec», souligne Fassi Fihri.

Les juges commissaires ne disposent d’aucune formation spécifique en matière de restructuration d’entreprises. Pareil pour les syndics, un maillon important de la procédure de sauvegarde, qui en plus représentent les intérêts «antinomiques» des débiteurs et des créanciers. Le texte relatif aux syndics se fait, d’ailleurs, toujours attendre (profil, formation, honoraires…).

Un effet boule de neige

Le syndic a pour rôle d’établir un rapport sur la santé économique de l’entreprise en difficulté et de valider le plan de sauvegarde. Il dispose d’un délai de 4 mois pour livrer son rapport. Cependant, dans la pratique, il peut aller à 24 mois, selon Fassi Fihri.

«Imaginons que l’entreprise obtienne un plan de sauvegarde de 5 ans. Si au bout de la troisième année elle ne paie plus ses créanciers, elle peut décrocher un plan de continuation sur 10 ans, en plus d’un an de différé. En fin de compte, la procédure s’étalera sur 14 ans durant lesquels les créanciers seront peu ou pas du tout payés. Si à la fin l’entreprise débitrice ne paie plus, elle passe en liquidation judiciaire», relève Bassamat Fassi Fihri.

«Elle aura mis en difficulté ses créanciers qui à leur tour ne paieront pas les leurs, créant ainsi un effet boule de neige», ajoute-t-elle. Censée permettre aux structures de dépasser leurs difficultés, de continuer leur activité, préserver leurs emplois…, la procédure de sauvegarde ne rend finalement service à personne, selon l’experte.

L’avocate suggère la mise en place de comités de soutien composés d’experts de la restructuration d’entreprises dans les tribunaux, en partenariat avec le patronat. «Pour moi, ces procédures de traitement sont extrêmement adaptées aux débiteurs de mauvaise foi souhaitant échapper au paiement de leurs dettes. Par ailleurs, les sociétés y rentrent généralement avec un rhume pour en sortir dans un coma profond», déplore l’avocate. Une révision urgente du code de commerce s’impose.

Par : Ahlam NAZIH

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Etat d’urgence sanitaire : Le conseil de gouvernement approuve le projet de loi 42.40

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Le Conseil de gouvernement réuni ce jeudi 2 juillet, a approuvé le projet de loi 42.40 modifiant le décret-loi 2.2029 édictant des mesures spécifiques à l’Etat d’urgence sanitaire.

Ce projet de loi vient remédier à la problématique posée par l’article 6 du décret-loi sur l’état d’urgence publié au BO du 24 mars qui disposait que « sont suspendus tous les délais légaux prévus dans les textes législatifs et réglementaires en vigueur pendant la période de l’état d’urgence sanitaire», surtout avec le déclenchement des phases 1 et 2 d’allègement du confinement et de la reprise des activités économiques.

Désormais, le gouvernement peut décider durant l’état d’urgence sanitaire de suspendre des délais légaux prévus dans les textes législatifs et réglementaires s’il s’avère que, si ces délais continuaient à courir,  ils priveraient les personnes concernées de leurs droits et les empêcheraient d’honorer leurs engagements dans les délais impartis, en raison des mesures prises par les autorités publiques pour limiter la propagation de l’épidémie.

Les cas de suspension des délais réglementaires seront fixés par décret.

état d'urgence sanitaire

 

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Accès à l’information : Benchaâboun adresse une circulaire aux administrations

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Le ministère de l’Economie, des finances et de la réforme de l’administration a diffusé une circulaire incitant les administrations et les institutions concernées à se conformer aux dispositions de la loi n° 31.13 relatives au droit d’accès à l’information.

Selon un communiqué du ministère, département de la Réforme de l’administration, cette circulaire précise les procédures et les mesures que ces administrations et institutions doivent respecter pour la mise en œuvre de cette loi, et ce au niveau de gestion des informations, de la publication proactive, de la réception et du traitement des demandes d’informations, ainsi que de la sensibilisation et de l’accompagnement.

Afin de simplifier la pratique du droit d’accès à l’information aux citoyennes et aux citoyens, le département de la Réforme de l’administration a élaboré un guide relatif à la mise en œuvre de cette loi.

Ce guide permet de clarifier les dispositions de cette loi, à savoir: qu’est-ce qu’une information, qui peut la demander et à qui, les modalités de demandes d’information, les règles à respecter lors de la réutilisation de l’information, les délais d’obtention des informations et les voies de recours.

En outre, le département a lancé un portail d’accès à l’information www.chafafiya.ma qui permet d’une part aux « chargées de l’information », désignées par leurs administrations et institutions concernées, de suivre, de traiter les demandes d’informations et de répondre dans les délais impartis, conformément aux dispositions de cette loi et d’une autre part permet au demandeur de l’information de suivre sa demande depuis le dépôt jusqu’à la réception de sa réponse finale et de recevoir des notifications à chacune des étapes.

Aussi, un réseau des chargés de l’accès à l’information a été mis en place sous la supervision du département de la Réforme de l’administration, en vue de mobiliser et renforcer les compétences de ses membres et de les accompagner de manière continue dans la mise en œuvre de cette loi.

La loi n° 31.13 sur le droit d’accès à l’information est entrée en vigueur de manière complète le 12 mars 2020, promulguée par le dahir n° 1.18.15 du 22 février 2018, et ce conformément à l’article 27 de la Constitution, qui stipule que les citoyennes et les citoyens ont le droit d’accéder à l’information détenue par l’administration publique, les institutions élues et les organismes investis de mission de service public, rappelle le communiqué.

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Code de l’arbitrage : Discours incitatifs, projet régressif (Me Bassamat F.F)

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Le contradictoire, une « déviance » judiciaire consacrée par la loi. Les critères de l’internationalité de l’arbitrage exploités pour contourner la législation marocaine… Me Bassamat Fassi Fihri torpille le projet du premier code de l’arbitrage au Maroc.

Le Maroc se dirige vers l’adoption de son premier code autonome de l’arbitrage et de la médiation conventionnelle. Les dispositions encadrant ces modes alternatifs de règlement des litiges seront à la fois révisées et, grande première, extraites du code de procédure civile.

Un rendez-vous marquant, que le législateur risque de manquer ? C’est ce que laisse craindre une note critique signée Me Bassamat Fassi Fihri, avocate au barreau de Casablanca. Depuis quelques semaines, elle multiplie les sorties sur divers sujets juridiques qu’elle analyse en tant que praticienne.

Le projet de loi se trouve sur les bureaux de la Chambre des représentants. Il a été soumis le 3 avril à la commission de la justice, où il est à l’examen. Fruit d’années d’attente et de tergiversation sur un texte crucial pour le climat des affaires au Maroc.

Le texte a fait l’objet « de plusieurs versions successives dans lesquelles des dispositions largement critiquées avaient dans un premier temps été supprimées à la demande de spécialistes, mais qui ont réapparu dans la dernière mouture », observe Me Fassi Fihri. Conséquence, « l’intérêt majeur de ce projet de code semble avoir été dilué ».

Dans son analyse, l’avocate pointe des « visions décalées » entre le texte et « les discours incitatifs » ayant guidé son élaboration. A savoir : « l’exécution des instructions royales qui ont incité au développement de modes alternatifs de résolution des conflits, le développement économique, la création de Casablanca Finance City, la venue d’investisseurs étrangers, ainsi que l’inauguration du Centre international de médiation et d’arbitrage… »

Pour Me Fassi Fihri, la version actuelle est « loin de correspondre » à ces objectifs. Elle appelle à une modification « dans l’urgence », au risque de « voir les investisseurs fuir, plus que par le passé », le recours à l’arbitrage.

Nullité de la clause compromissoire, des assouplissements nécessaires

Où réside la faille ? Dans des dispositions jugées « contradictoires », « régressives » ou « vagues ».

Le premier écueil concerne la clause compromissoire. Malgré les critiques, le projet se dirige vers le maintien de « la nullité » frappant les clauses dans lesquelles les parties n’ont pas désigné le ou les arbitres ou précisé les modalités de leur désignation.

Cette solution « est très radicale et ne tient pas compte de la pratique », estime l’avocate d’affaires. Une disposition d’autant contraignante « lorsque l’une des parties n’est pas familière des procédures arbitrales ou lorsqu’un organisme étatique doit s’en remettre à l’Agent Judiciaire du Royaume pour procéder à cette désignation. »

L’auteure propose d’assouplir la procédure. Les parties peuvent « décider dans un compromis de soumettre le litige né à l’arbitrage et de différer le mode de désignation des arbitres ou leur désignation. »

Paradoxe, le même texte « permet au juge d’appui de désigner les arbitres en dépit de la nullité de la clause compromissoire ». Deux dispositions « antinomiques » qui n’existaient pas dans les premières versions du projet. Lesquelles avaient supprimé la nullité.

« Cette solution présente l’avantage de respecter la volonté des parties de recourir à l’arbitrage, le défaut de désigner les arbitres ne pouvant la remettre en cause », soutient la note. Mais cette « avancée » a été « remise en cause » dans la version actuelle, faisant « fi des contradictions que cela renferme », déplore Me Fassi Fihri.

Contradictoire et exequatur : Halte aux manœuvres dilatoires

Le projet consacre la présence des parties (procédure contradictoire) dans les actions en reconnaissance et en exequatur des sentences arbitrales, aussi bien internes qu’internationales. Critiquées par une partie des praticiens, soutenue par d’autres, cette mesure viendra légaliser un usage déjà ancré dans la pratique des juridictions commerciales.

Une pratique « regrettable » et « déviante », souligne l’auteure de la note, accusant ceux qui l’ont adoptée d’avoir « œuvré et insisté de tout leur poids, à l’occasion de leur participation à l’élaboration du projet, pour la voir consacrée par le législateur. »

En principe, « le juge de l’exequatur ne doit exercer qu’un contrôle purement formel de la sentence » arbitrale. Or, « la procédure contradictoire donne l’occasion à la partie à l’encontre de laquelle l’exequatur est sollicitée, d’utiliser des moyens dilatoires pour retarder l’exécution de la sentence », craint Me Fassi Fihri.

De quoi « vider de sa substance l’une des raisons fondamentales pour laquelle les opérateurs du commerce international choisissent de recourir à l’arbitrage : la célérité.  » L’auteure parle même d’une « mise à mort de la pratique de l’arbitrage au Maroc ».  Et y laisse quelques piques au passage :

« Certes, le contradictoire constitue pour un certain nombre d’avocats le moyen de procéder à la facturation d’honoraires pour une procédure d’exequatur longue est complexe mais cette considération est totalement inopportune eu égard à l’importance de la matière et son impact sur l’économie et l’investissement étranger. »

L’internationalité de l’arbitrage et risque de fraude

La troisième partie de la note s’attarde sur l’internationalité de l’arbitrage. Le projet prévoit qu’est international, « l’arbitrage qui met en cause les intérêts du commerce international, et dont l’une des parties a au moins son domicile et son siège à l’étranger ».

De fait, le texte « n’a apporté aucune modification sur ce plan puisqu’il juxtapose à la fois une définition économique, et une définition juridique à savoir la référence au domicile ou au siège à l’étranger », estime Me Fassi Fihri. Une « double inspiration » qui « ne fait aucunement gagner le texte en clarté mais elle a été reprise telle quelle par le projet ».

Pis, le projet maintient certaines dispositions qui permettraient aux parties de décider elles-mêmes de l’internationalité du litige. Ce qui traduit la « possibilité légale de contourner les dispositions impératives du droit interne marocain », estime Me Bassamat Fassi Fihri. Un outil de fraude avalisé par le législateur ?

Par: A.E.H

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VEFA: insuffisances d’un dispositif!

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Devant l’imperfection de la loi 44-00 relative à la VEFA, vendeurs et acheteurs se trouvent totalement désarmés : un nouveau texte est attendu.
« la VEFA telle qu’elle est pensée ne correspond pas à la réalité », juge Amine Gennoun, Directeur Général de Saham Immobilier, lors la 2ème édition de la série des webinaires organisés par Injaz Solutions en partenariat avec CIH Bank autour de l’immobilier au Maroc. Largement inspirée du modèle français, la loi sur la VEFA est instaurée en 2002 au Maroc afin de faciliter l’accès au logement, mieux encadrer la vente sur plan. Jugée inapplicable, la Chambre des représentants adopte le 20 mai 2015 la nouvelle loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA).Toutefois, et malgré ses années, cette nouvelle mouture de la loi sur la VEFA continue de susciter des critiques dans le secteur immobilier. D’après Rachid Khayatey, Président KLK et Vice-Président FNPI, la VEFA est une nécessité comblant un vide et permettant de sécuriser les transactions. « Pourtant, dans sa mouture actuelle, elle demeure inapplicable », regrette t-il.


Insuffisances
De son côté Amine Gennoun, met en exergue quatre points expliquant l’origine du problème de cette application : »il y a une problématique d’engagement et de garantie dans la transaction, le discours du système financier n’est pas commun, il devrait y avoir une simplification des procédures et recours juridiques ». sur l’utilité de celle loi, le président Directeur Général de CIH Bank, Lotfi Sekkat, ajoute que « La VEFA doit essentiellement optimiser le coût de la transaction dans l’immobilier à travers un régime légal qui gère la relation entre le propriétaire et l’acquéreur. Cependant la loi doit être complétée par le décret d’application qui doit définir les conditions, notamment, le fonctionnement des garanties d’achèvement ». Même son de cloche de la part du notaire Mohamed Benjelloun Benkacem qui précise qu’ « il faut donner un cadre juridique et un contrat réglementé à la VEFA qui reste un levier financier important, car il permet de financer les promoteurs dans leurs projets et également, de sécuriser les banques dans les prêts qu’elles confèrent à ses acquéreurs, bien sûr, dans les meilleurs des mondes ».


Protection de l’acquéreur
De l’avis de l’avocate Bassamat Fassi Fihri, « la non application de cette loi met en péril la protection de l’acquéreur : « Je ne crois pas à la notion d’équilibre, je pense qu’il y a toujours une partie plus faible que l’autre. L’acquéreur a certainement plus besoin de protection que le promoteur », souligne t-elle. Ratiba Sekkat notaire, affirme quant à elle que « le texte, pour qu’il soit adapté au paysage juridique marocain, une large concertation doit être faite de l’ensemble des professionnels et des services publics, pour pouvoir apporter une solution efficace à la viabilité de cette loi, indispensable au secteur immobilier».


Pour rectifier le tir, beaucoup de pistes sont proposées. L’une d’elle provient de Hicham Belkhir, inspecteur Général de l’ANCFCC, qui révèle qu’au-delà des efforts qui ont été accomplis, l’ANCFCC est disposée à travers son expertise à contribuer à la réflexion sur l’applicabilité de cette loi. Pooour conclure Jawad Ziyat, Président d’Injaz Solutions insiste sur l’unanimité pour le respect de la loi avec la promulgation du décret qui est en cours, et à moyen terme, la modification de la loi en inscrivant le transfert progressif de propriété.

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Immobilier/Vefa: La mouture actuelle est inapplicable!

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La vente en l’état futur d’achèvement ne cesse de susciter des remous. Largement inspirée du modèle français, la loi sur la VEFA a été instaurée en 2002 au Maroc afin de faciliter l’accès au logement, mieux encadrer la vente sur plan et accélérer d’autres formes de transactions.

13 ans plus tard, cette même loi a montré ses limites. Elle été jugée inapplicable. Depuis, la Chambre des représentants a adopté (le 20 mai 2015) la loi 44-00 relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA). Mais malgré ce changement, la nouvelle mouture adoptée a continué de susciter de vives critiques. Pour preuve, de nombreux acquéreurs ont été victimes de scandales ces derniers mois (affaire Bab Darna…). « La VEFA est une nécessité puisqu’elle comble un vide et permet de sécuriser les transactions…

Sauf que dans sa mouture actuelle, elle demeure inapplicable », explique Rachid Khayatey, président du groupe KLK et vice-président de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI). Le constat aujourd’hui et l’expérience telle que vécue montrent que la notion d’équilibre entre acquéreur et promoteur n’est pas assurée. La loi telle qu’elle est appliquée ne protège pas suffisamment les intérêts des acquéreurs.

Dans le même sens, maître Bassamat Fassi Fihri « dénonce » le fait que cette loi ne soit pas appliquée mettant ainsi en péril la protection de l’acquéreur : « Je ne crois pas à la notion d’équilibre, je pense qu’il y a toujours une partie plus faible que l’autre. L’acquéreur a certainement plus besoin de protection que le promoteur. » Lotfi Sekkat, PDG de CIH Bank, précise que « la VEFA doit essentiellement optimiser le coût de la transaction dans l’immobilier à travers un régime légal qui gère la relation entre le propriétaire et l’acquéreur.

Cependant, la loi doit être complétée par le décret d’application qui doit définir les conditions, notamment le fonctionnement des garanties d’achèvement ». Aujourd’hui, la problématique se pose plus en termes de garanties et d’engagement. Autant le promoteur reste protégé, autant l’acquéreur a du mal à faire valoir ses droits. Selon Amine Gennoun, DG de Saham Immobilier: « il y a une problématique d’engagement et de garantie dans la transaction, le discours du système financier n’est pas commun, il devrait y avoir une simplification des procédures et recours juridiques… La VEFA telle qu’elle est conçue et pensée ne correspond pas à la réalité » .

Cette thématique de la VEFA vient de faire l’objet d’un webinaire organisé par Injaz Solutions. L’enjeu étant de lancer un débat et apporter des propositions concrètes pour améliorer le texte de loi. Les professionnels de l’immobilier sont convaincus que des amendements dans les plus brefs délais de la loi peuvent être « un outil de relance pendant cette période de crise ». Selon Jawad Ziyat, président d’Injaz Solutions, il serait judicieux qu’on aille vers la promulgation du décret qui est en cours, et à moyen terme, la modification de la loi en inscrivant le transfert progressif de propriété.

 

Par : A.R

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VEFA: insuffisances d’un dispositif!

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Devant l’imperfection de la loi 44-00 relative à la VEFA,  vendeurs et acheteurs se trouvent totalement désarmés : un nouveau texte est attendu.

« la VEFA telle qu’elle est pensée ne correspond pas à la réalité », juge Amine Gennoun, Directeur Général de Saham Immobilier, lors la 2ème édition de la série des webinaires organisés par Injaz Solutions en partenariat avec CIH Bank autour de l’immobilier au Maroc. Largement inspirée du modèle français, la loi sur la VEFA est instaurée en 2002 au Maroc afin de faciliter l’accès au logement, mieux encadrer la vente sur plan. Jugée inapplicable, la Chambre des représentants adopte le 20 mai 2015 la nouvelle loi n° 44-00 relative à la vente d’immeubles en état futur d’achèvement (VEFA).Toutefois, et malgré ses années, cette nouvelle mouture de la loi sur la VEFA continue de susciter des critiques dans le secteur immobilier. D’après Rachid Khayatey, Président KLK et Vice-Président FNPI, la VEFA est une nécessité comblant un vide et permettant de sécuriser les transactions. « Pourtant, dans sa mouture actuelle, elle demeure inapplicable », regrette t-il.

Insuffisances

De son côté Amine Gennoun, met en exergue quatre points expliquant l’origine du problème de cette application : »il y a une problématique d’engagement et de garantie dans la transaction, le discours du système financier n’est pas commun, il devrait y avoir une simplification des procédures et recours juridiques ». sur l’utilité de celle loi, le président Directeur Général de CIH Bank, Lotfi Sekkat, ajoute que « La VEFA doit essentiellement optimiser le coût de la transaction dans l’immobilier à travers un régime légal qui gère la relation entre le propriétaire et l’acquéreur. Cependant la loi doit être complétée par le décret d’application qui doit définir les conditions, notamment, le fonctionnement des garanties d’achèvement ». Même son de cloche de la part du notaire Mohamed Benjelloun Benkacem qui précise qu’ « il faut donner un cadre juridique et un contrat réglementé à la VEFA qui reste un levier financier important, car il permet de financer les promoteurs dans leurs projets et également, de sécuriser les banques dans les prêts qu’elles confèrent à ses acquéreurs, bien sûr, dans les meilleurs des mondes ».

Protection de l’acquéreur

De l’avis de l’avocate Bassamat Fassi Fihri, « la non application de cette loi met en péril la protection de l’acquéreur : « Je ne crois pas à la notion d’équilibre, je pense qu’il y a toujours une partie plus faible que l’autre. L’acquéreur a certainement plus besoin de protection que le promoteur », souligne t-elle. Ratiba Sekkat notaire, affirme quant à elle que « le texte, pour qu’il soit adapté au paysage juridique marocain, une large concertation doit être faite de l’ensemble des professionnels et des services publics, pour pouvoir apporter une solution efficace à la viabilité de cette loi, indispensable au secteur immobilier».

Pour rectifier le tir, beaucoup de pistes sont proposées. L’une d’elle provient de Hicham Belkhir, inspecteur Général de l’ANCFCC, qui révèle qu’au-delà des efforts qui ont été accomplis, l’ANCFCC est disposée à travers son expertise à contribuer à la réflexion sur l’applicabilité de cette loi. Pooour conclure Jawad Ziyat, Président d’Injaz Solutions insiste sur l’unanimité pour le respect de la loi avec la promulgation du décret qui est en cours, et à moyen terme, la modification de la loi en inscrivant le transfert progressif de propriété.

 

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VEFA : une loi inapplicable, les propositions d’amélioration des professionnels

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La loi 107-12 sur la VEFA est loin de satisfaire les professionnels du secteur immobilier. Lors d’un webinaire, ce mardi 9 juin, notaires, avocats et promoteurs ont expliqué ses failles et proposé des améliorations.

La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est, en principe, un procédé attrayant, tant pour les promoteurs immobiliers que pour les acquéreurs.

Pourtant, la loi relative à la VEFA, dans sa première et seconde mouture, demeure inapplicable. Seule la vente sur plan non encadrée par la loi demeure largement pratiquée, avec tous les risques qu’elle fait courir aux acquéreurs.

Quels sont les éléments qui en bloquent le fonctionnement de la VEFA ? Par quels moyens y remédier ?

Voici les réponses de notaires, promoteurs immobiliers et avocats. Des professionnels du secteur immobilier qui ont participé au webinaire organisé par « Injaz Solutions » ce mardi 9 juin 2020.

Loi sur la VEFA: inspirée de la France, inapplicable au Maroc

Selon Maître Ratiba Sekkat, la VEFA est « une notion récente dans le droit marocain. Elle a été introduite au D.O.C en 2002, à travers la loi 44-00 qui est une loi mort-née. Celle-ci n’a jamais été appliquée. Il fallait l’amender afin de la rendre accessible à tous ».

Une nouvelle loi datant de 2016, relative à la VEFA a vu le jour. Il s’agit de la loi 107-12 qui est largement inspirée du modèle français.

Or, le système foncier marocain, qui s’inspire du modèle australien, repose sur les droits réels, contrairement au système français qui, lui, repose sur les droits personnels.

En France, le transfert de propriété, dans le cadre de la VEFA, se fait de manière progressive. Or, selon la législation marocaine, le transfert de propriété ne se concrétise qu’à l’achèvement des travaux, via l’inscription du contrat sur les livres fonciers.

Cela explique pourquoi la VEFA fonctionne si bien en France, alors qu’au Maroc elle peine à s’implémenter.

Les problématiques liées à la loi 107-12

« Il est question de mettre en place un cadre qui protège l’acquéreur. Il est important que la loi respecte certains prérequis qui ne font pas partie du texte tel que rédigé aujourd’hui », déclare Amine Guennoun, DG à « Saham Immobilier ».

Pour ce dernier, cette loi pose essentiellement 4 grands problèmes :

Le premier découle de l’impossibilité du transfert progressif de propriété.

« L’engagement d’un client permet au promoteur de garantir à tous les autres acquéreurs la réalisation du projet. Sans transfert de propriété, le client peut se rétracter. Cela met en danger le reste des acquéreurs. C’est pour cela qu’on parle d’un écosystème ».

Le second est lié au fonctionnement hétérogène du système financier.

« La VEFA exige un fonctionnement particulier du système financier. Celui-ci doit être défini pour que cette loi soit applicable. Par exemple, il faudrait que toutes les banques aient le même système de garantie et qu’elles acceptent, entre elles, un même système de caution. Or, les banques ne se parlent pas avec le même langage. Cela constitue une des difficultés liées au système financier ».

Le troisième élément problématique, évoqué par Amine Guennoun, porte sur l’impact des procédures administratives sur les délais d’achèvement.

« En France, lorsqu’un promoteur s’engage, il le fait sur la base d’un délai qui lui incombe. Ce n’est pas le cas où Maroc, puisque le promoteur est face à une responsabilité liée à un élément exogène. Je ne jette pas la balle à l’administration mais c’est une réalité ».

Enfin, M. Guennoun estime que la loi 107-12 ne tient pas compte de la nature de certaines transactions immobilières.

 » La VEFA, telle qu’elle est établie aujourd’hui est pensée à la française. Elle ne peut convenir qu’à des montants importants dans le moyen et haut standing. Au Maroc, 80% des transactions sur plan concernent le logement économique ou équivalent. Nous parlons donc de petites sommes et de clients qui n’ont pas forcément les moyens de financer les avances de la VEFA ».

« L’acquéreur est la partie la plus faible du contrat« 

« Je ne crois pas à la notion d’équilibre. Je pense qu’il y a toujours une partie qui est plus faible que l’autre et qui a donc besoin de plus de protection. Dans ce cas, il s’agit de l’acquéreur », explique Maître Bassamat Fassi Fihri, avocate au barreau de Casablanca.

Pour illustrer les différents cas où l’acquéreur se retrouve sans bien et sans argent, Me Fassi Fihri a évoqué quelques affaires ayant défrayé la chronique, la plus récente étant l’affaire « Bab Darna ».

Selon la législation marocaine, « la conséquence de l’annulation d’un contrat est de replacer les parties dans la situation dans laquelle elles étaient avant sa conclusion. De ce fait, le promoteur est condamné à rembourser. Mais la procédure prend beaucoup de temps. En France, un promoteur qui ne respecte pas le texte de la VEFA écope de 2 ans de prison ferme », précise l’avocate.

Cela dit, cette loi ne protège pas le promoteur -de bonne foi- qui respecte ses engagements dans les temps impartis.

« La loi prévoit que le client puisse se désister facilement, même si le promoteur respecte ses engagements. C’est un énorme problème à régler », réclame Amine Guennoun.

Changements en perspective: le ministère rassure

L’importance du transfert progressif de la propriété a été, durant ce webinaire, relevée à plusieurs reprises. S’agit-il de la solution idéale ?

Pour Maître Mohamed Benjelloun Benkacem, notaire à Casablanca : « Importer le transfert progressif de propriété ne vas pas garantir l’achèvement. Il faut arriver à un produit de garantie d’achèvement ».

Cela dit, l’aspect technique et juridique relatif à la différence entre « garantie d’achèvement » et « caution » n’a pas été pris en compte par le décret d’application de la loi 107-12. C’est ce que souligne Amine Guennoun.

En janvier dernier, un projet de décret relatif aux conditions et modes de présentation des garanties pour la restitution des échéances payées en cas de non-exécution du contrat de VEFA, a été contesté par les professionnels.

En direct, et tel que rapporté par l’animateur du webinaire et journaliste Faïçal Tadlaoui, le ministère de l’Habitat assure qu’une « nouvelle version du décret relatif aux garanties d’achèvement et de restitution des avances a fait l’objet d’une large concertation avec tous les concernés. Une version améliorée qui répond aux attentes formulées leur a été transmise ».

Pour que cette loi dite « inapplicable » ne le soit plus, il convient de combler les vides juridiques mis en exergue lors de ce webinaire.

A la lumière des explications de ces professionnels, les principaux éléments à mettre en place seraient :

-adopter le transfert progressif de la propriété en réformant la loi sur l’immatriculation foncière;

-mettre en place une garantie d’achèvement pour protéger les intérêts de l’acquéreur;

-harmoniser le fonctionnement du système financier, dans le cadre de la VEFA notamment en termes de garanties;

-alléger et simplifier les procédures administratives afin de permettre aux promoteurs de mieux respecter les délais d’achèvements sur lesquels ils s’engagent;

-prévoir des sanctions plus sévères à l’égard des promoteurs qui ne respectent pas le texte de la VEFA;

-protéger les intérêts du promoteur qui respecte ses engagements en durcissant les conditions de désistement de l’acquéreur.

Par : Sara Ibriz

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Suspendre les acomptes IS, c’est possible !

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Peu de dirigeants le savent, mais les sociétés dans l’incapacité de s’acquitter des prochains acomptes provisionnels de l’IS devant être versés au plus tard le 30 juin peuvent en demander une suspension selon la situation de leur résultat prévisionnel. Le dernier délai pour effectuer la démarche expire le 15 juin pour les trois prochains acomptes.

Par Hassan Arif, L’economiste

* Si l’I.S de 2020 est de 1.400.000 DH, la société aura versé en 3 acomptes un trop-payé de 100.000 DH qu’elle imputera sur les acomptes de 2021
** Même avec une dispense de 3 acomptes, la société a versé un trop-payé de 50.000 DH qu’elle imputera sur les acomptes de 2021

C’est une procédure prévue par l’article 170-IV du code général des impôts (CGI). Elle permet aux entreprises qui en font la déclaration de geler le paiement d’un ou de plusieurs acomptes de l’IS dus d’ici fin 2020 et qui peuvent représenter au total 75% de l’IS dû au titre de l’exercice 2020.

«Compte tenu du résultat prévisionnel 2020 des entreprises impactées par les effets de la pandémie du Covid-19, il peut être opportun pour celles qui sont les plus affaiblies, de solliciter une dispense du paiement des prochains acomptes provisionnels d’IS. Cela leur évitera de payer un total de 4 acomptes provisionnels trop élevés par rapport à l’IS qui sera calculé au terme de l’exercice 2020», conseille Mohamadi El Yacoubi, président de l’Organisation professionnelle des comptables agréés.

Les acomptes sont calculés sur la base de l’impôt sur les sociétés payé au terme du dernier exercice, appelé «exercice de référence». Ils sont fractionnés en quatre versements de 25% de l’IS dû au titre de l’exercice précédent, payables à la fin de chaque trimestre.

La législation permet donc aux contribuables qui constatent que leur situation comptable de l’exercice en cours est largement inférieure à celle de 2019 de demander la dispense du règlement d’un ou de plusieurs acomptes, dont le montant serait élevé du fait qu’ils sont calculés sur la base d’une année normale.

Depuis le déclenchement de la crise du coronavirus, beaucoup d’entreprises sont en graves difficultés financières. Entre le mois de mars et juin, certaines n’ont généré aucun revenu. Par exemple, l’hôtellerie, la restauration, les sociétés de transport, les loueurs de voitures, les écoles privées, les usines de textile…

Les personnes qui souhaitent demander l’exemption du 2e acompte seront obligées de le faire pour les 3 prochains acomptes à la fois. Les contribuables qui n’ont pas de visibilité par rapport à leur situation peuvent attendre jusqu’au 15 septembre pour demander la dispense des deux derniers ou le 15 décembre pour le 4e acompte. Quelle que soit la situation, le premier acompte doit obligatoirement être réglé. Le code général des impôts n’en prévoit aucune possibilité d’exemption.

La demande de dispense doit être effectuée en ligne via la plateforme «Simpl» de l’administration fiscale. En cas de panne du système, les personnes intéressées peuvent toujours se rabattre sur la procédure classique en remplissant un formulaire à déposer auprès des services des Impôts.

Chaque fois qu’une société se trouve dans une situation financière dégradée, elle peut demander la dispense du paiement de l’acompte avant l’expiration du trimestre en fonction de l’évolution de la situation financière de la société. Le tableau ci-contre représente une simulation de deux situations différentes et donne une idée claire du montant des acomptes pour chacune d’elle. A noter que les exploitations agricoles imposables sont à titre exceptionnel dispensées du paiement des quatre acomptes provisionnels au titre de leur premier exercice fiscal.

Par ailleurs, si les acomptes provisionnels peuvent faire l’objet d’une dispense, le paiement de la cotisation minimale, lui, reste payable en un seul versement avant l’expiration du 3e mois suivant la date d’ouverture de l’exercice comptable en cours.

Lorsque le montant définitif de l’IS est supérieur à la somme des acomptes versés au cours d’une année, la régularisation s’effectue au mois de mars de chaque année par le paiement du reliquat en même temps que le versement du premier acompte de l’exercice en cours. En cas de trop-payé, ce dernier est imputé d’office sur le premier acompte provisionnel et, le cas échéant, sur les acomptes restants.
En cas de déficit, «ce dernier est reporté jusqu’au 4e exercice suivant, à l’exception de la fraction du déficit correspondant aux amortissements d’éléments de l’actif qui peut être reporté indéfiniment».

La majorité des sociétés réalisant un chiffre d’affaires inférieur à 20 millions de DH, qui avaient demandé à bénéficier du report du paiement de l’IS, en mars dernier, ne seront pas plus en mesure de le faire en juin. Certaines de ces structures générant un chiffre d’affaires supérieur ne sont pas mieux loties. L’ensemble des entités sont appelées à s’acquitter de l’IS, du 1er et du 2e acompte, de la taxe des services communaux, de la taxe professionnelle, sans oublier d’autres échéances douloureuses.

La seule issue qui se présente à ces sociétés en difficulté pour éviter l’arrêt cardiaque sera donc de demander -démarche tout à fait légale et légitime- la dispense du paiement des trois acomptes restants. A noter que dans tous les cas, le paiement du 1er acompte (reporté par les sociétés de moins de 20 millions de DH) est obligatoire. La loi n’en permet pas le report.

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Barème des sanctions

Avant d’opter pour une demande de dispense du paiement d’un ou plusieurs acomptes, il faut bien évaluer les implications que cette démarche induit car, en cas d’erreur, une pénalité est prévue par le code général des impôts (CGI). En effet, l’article 170-IV du CGI stipule que si, au terme de l’exercice, le montant de l’impôt effectivement dû est supérieur de plus de 10% au total des acomptes versés, le contribuable s’expose à des pénalités et majorations conformément à l’article 208 du CGI(2).

(2) L’article 208 du CGI prévoit, en effet, une pénalité de 10% et une majoration de 5% pour le premier mois de retard et de 0,50% par mois ou fraction de mois supplémentaire. La pénalité de 10% est ramenée à 5% si le paiement est effectué dans un délai de retard ne dépassant pas 30 jours

Par Hassan Arif, L’economiste

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Données personnelles : le contrôle des sites web et applications sera renforcé

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Sensibilisation du 15 juin au 15 septembre, puis renforcement des procédures de contrôle. Le nombre de plaintes a augmenté de 106% depuis le début de l’année. C’est ce que révèle le premier numéro du « Bulletin de la confiance numérique » de la CNDP.

Par A.E.H, Medias24

Comme annoncé, la CNDP a diffusé, ce lundi 8 juin, la première édition de son « Bulletin de la confiance numérique ». Un document inédit autour de la protection des données personnelles et le respect de la vie privée. Objectif : « encrer cette culture dans l’environnement national », explique Omar Seghrouchni, président du Régulateur.

Simple et didactique, le bulletin de 14 pages se présente en plusieurs rubriques mêlant réflexion, informations, actualité et annonces.

Les données à caractère personnel sont perçues comme des « informations neutres ». Pourtant, leur partage sur un site web, à la banque, chez le médecin ou encore à l’administration « n’est pas toujours sans conséquence », explique la CNDP. L’une des rubriques, annonce le bulletin, « traitera toutes les questions relatives à la protection du citoyen au sein de l’écosystème numérique, relativement à l’intégrité du citoyen et de sa vie privée. »

Ici, il s’agit de mettre la PDP (protection des données personnelles) au service « du citoyen et de la démocratie ». Sans pour autant « freiner » l’économie et l’innovation. Elle doit au contraire « l’encourager et la favoriser », nous dit la CNDP, qui annonce le lancement  d’une « consultation auprès des acteurs économiques pour construire, grâce et avec eux, une politique de la protection des données au service d’une économie de la Data. »

429 plaintes reçues depuis le début de l’année

En 2019, la CNDP a reçu 1.675 notifications émanant de responsables de traitement des données personnelles. Depuis début 2020, elle en a reçu 734, soit 7% de moins que l’année précédente à la même période.

Ces chiffres regroupent les 2 régimes de notifications (déclaration ou demande d’autorisation préalable), qui diffèrent selon la sensibilité des données et leur nature. Sa ventilation sera détaillée dans les prochains numéros.

Les plaintes ont quant à elles connu une explosion en ce début d’année. La CNDP en a reçu 429 plaintes depuis le 1er janvier 2020. Ce chiffre est 106% plus élevé que celui enregistré l’année précédente à la même période. En 2019, le régulateur a reçu un total de 575 plaintes.

Ces plaintes émanent de toute personne qui estime être lésée, par un responsable de traitement, son sous-traitant ou un tiers, dans le cadre du traitement de ses données à caractère personnel.

Sites web et applications : Des contrôles accrus à partir du 15 septembre

Les futures éditions du bulletin informeront sur les ratios des sites web et applications mobiles en conformité avec la loi 09-08.  La CNDP a lancé une campagne de sensibilisation auprès des propriétaires et exploitants de ces sites et applications, l’idée étant d’accompagner leur mise en conformité.

La campagne se déroulera du 15 juin 2020 au 15 septembre 2020. Elle sera suivie d’un renforcement des procédures de contrôle des traitements concernés.

Un avis sur le futur dispositif de ciblage de l’appui social

La CNDP s’apprête à publier son avis très attendu sur le projet de loi n° 72.18 relatif au dispositif de ciblage des bénéficiaires des programmes d’appui social et à la création de l’Agence nationale des registres, annonce le bulletin.

L’avis « permettra d’expliquer, pendant les mois qui viennent, de façon sereine, les différentes problématiques soulevées ». La plus importante concerne la « vision 360 degrés ».

La CNDP explique que « le stockage des données à caractère personnel, collectées en masse, doit répondre à certains critères. Les algorithmes et calculs ainsi que les techniques du profilage envisagées doivent être réglementés. C’est pour ces raisons que vouloir, sans discussion argumentée et objective, pousser à l’abandon des identifiants sectoriels et des techniques de tokenisation, et encourager le principe de l’identifiant unique public, est une décision lourde. »

Wiqaytna, « un acte citoyen »

Lancée il y a une semaine, l’application de notification d’exposition au coronavirus « Covid-19 » a franchi en quelques jours la barre de 1 million de téléchargements. Wiqaytna fait pourtant encore l’objet de scepticisme, nourri par les rumeurs sur les réseaux sociaux remettant en cause sa vocation de recensement et de mise en garde des personnes en contact avec les infectés.

Tiers de confiance, la CNDP qui a elle-même autorisé l’application, estime que le fait d’installer, « mais surtout d’utiliser Wiqaytna, est un acte citoyen ». Le régulateur ajoute qu’il faut « répondre à l’appel des autorités sanitaires qui œuvrent d’arrache-pied pour le contrôle de la pandémie. Ils nous protègent, nous devons le leur rendre en renforçant leurs outils de travail. »

Pour le reste, la commission estime qu’il « est heureux que les citoyens se posent des questions. Il est normal que les responsables et les institutions écoutent, répondent et expliquent. »

Par A.E.H, Medias24

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