Les propriétaires de locaux commerciaux, souvent désavantagés par rapport à leurs locataires, sont dorénavant en droit d’espérer un traitement plus équitable avec la nouvelle loi 49-16 sur le bail commercial, entrée en vigueur le 11 février dernier, après un délai de transition de 6 mois. Cette nouvelle réglementation comprend en effet plusieurs dispositions de nature à mieux protéger les intérêts des propriétaires. Pour n’en retenir que les plus importantes, les règles sont désormais plus claires quand il s’agit d’indemniser un locataire pour récupérer son local. Ce dédommagement se fait à hauteur de la valeur du fonds de commerce qui est elle-même désormais déterminée sur la base des 4 dernières déclarations fiscales, des dépenses engagées pour les améliorations et les modifications réalisées dans le local, des éléments perdus du fonds de commerce et, enfin, des frais de déménagement.
Avec cette nouvelle disposition, ce sont désormais les locataires qui pourraient être désavantagés. Un locataire en phase de démarrage de son activité ne sera nécessairement indemnisé que modestement, proportionnellement à des revenus, par la force des choses, encore faibles. Autre exemple évoqué par les professionnels, les locataires qui se livrent à de la sous-déclaration pourraient subir un retour de bâton puisque leur indemnité d’éviction sera calculée sur la base de leurs revenus dépréciés. Le propriétaire n’a même pas à s’acquitter de l’indemnité d’éviction dans certains cas. Le bailleur en est dispensé en cas de défaut de paiement de 3 mensualités et plus, de transformations non autorisées du local et de changement d’activité opéré sans son consentement. Le propriétaire n’a pas non plus à dédommager le locataire lorsque celui-ci ferme le local pendant au moins 2 ans induisant une perte de la clientèle et de l’achalandage. D’autres cas prévus par la loi concernent le risque pour le local de tomber en ruines en raison d’un défaut d’entretien attribué au locataire ou encore la violation d’une clause contractuelle interdisant la sous-location. De plus, la loi fixe des délais clairs aux locataires appelés à restituer leurs locaux. À compter de la mise en demeure, l’occupant dispose de 15 jours, si le motif est le non-paiement du loyer ou si le local menace de tomber en ruines. Le délai monte à 3 mois dans les autres cas. Si le locataire ne s’exécute pas à l’expiration du délai légal, le bailleur a le droit de saisir la justice.
Les agences immobilières espèrent une reprise du marché du locatif
En théorie, tout cela annonce une rupture avec des situations invraisemblables, rapportées par les avocats. Les propriétaires dans leur plein droit sont en effet légion à devoir patienter jusqu’à 2 ans pour reprendre possession de leur bien. Tout aussi nombreux sont les cas de biens abandonnés par leur locataire, avec des loyers non acquittés, auxquels le propriétaire ne peut accéder sous peine d’être poursuivi pour violation de propriété d’autrui.
Pour sûr, les propriétaires ne sont pas insensibles aux nouvelles garanties que leur apporte la loi, même si les dispositions du nouveau cadre restent encore peu connues, notent les professionnels. «Nous constatons que les propriétaires sont globalement rassurés par les nouvelles dispositions prévues», explique Cédric Elsener, directeur général de l’agence immobilière Maroc Immobilier Capital. L’effort de prospection commerciale des intermédiaires dans l’immobilier en devient plus facile. Les propriétaires de locaux qui préféraient les laisser inoccupés par le passé sont désormais plus ouverts à la mise en location. «Même les détenteurs de biens qui n’envisageaient que la vente s’orientent aujourd’hui vers la location», expliquent les professionnels. Partant de là, il y en a qui commencent à parier sur une dynamisation progressive du marché des locaux commerciaux. Jusqu’à il y a peu, au vu des risques qui entourent la location, les propriétaires avaient pris l’habitude de réclamer des garanties de plus en plus importantes, allant jusqu’à un an de loyer, selon les professionnels. «Cela décourage les locataires et limite les transactions sur le marché», justifient-ils. Avec des propriétaires plus en confiance la situation pourrait changer.
Les juges ont tendance à protéger les locataires
Mais les avocats recommandent de ne pas aller trop vite en besogne. Selon eux, pour qu’il y ait véritablement changement, il faut aussi qu’un changement d’approche intervienne au niveau des tribunaux, ce qui est loin d’être gagné dans l’immédiat. «Plusieurs contraintes empêchent encore de prononcer l’exécution d’une grande partie des jugements d’expulsion», explique Fadel Boucetta, avocat au barreau de Casablanca. «Dans ces cas, les magistrats prennent systématiquement en compte des paramètres extra-juridiques se rapportant à la situation sociale du locataire», explique le professionnel du droit. Et comme les litiges entre les locataires et les bailleurs sont perçus comme une lutte du pot de terre contre le pot de fer, on cherche souvent à ménager les premiers, est-il souligné.
A cela s’ajoute, selon les avocats, le fait que les magistrats sont poussés par les autorités à éviter le plus possible de prononcer des expulsions qui peuvent être source de troubles à l’ordre public. En somme, au-delà de la loi, c’est un changement de mentalité au niveau des tribunaux qui doit s’opérer pour que les propriétaires jouissent d’une réelle sécurité.
• Les centres commerciaux retombent sous le coup d’une loi vieille d’un siècle
La nouvelle loi 49-16 exclut de son champ les locaux loués au sein de centres commerciaux. Ceux-ci sont désormais régis par le Dahir des obligations et contrat, tel que le précise l’article 37 du nouveau cadre. Autrement dit, la loi qui prévaut pour les locaux au niveau des centres commerciaux est celle des parties, explicite Selma Belkhayat, deputy managing director, au sein de la société de conseil en immobilier professionnel, AMS Morocco. Ce régime a ses avantages, mais il soulève aussi des questions. «Cela permet une grande liberté contractuelle dans la mesure où la loi des contrats n’est pas aussi rigide que la loi sur les baux commerciaux, ce qui est un grand atout pour la gestion de centres commerciaux où le bailleur doit pouvoir imposer des règles de fonctionnement communes qui vont au delà de ce qui est généralement prévu dans un bail commercial (horaires d’ouverture et de fermeture, exigence de qualité vis-à-vis du merchandising des locaux…)», explique Mme Belkhayat. Par contre, une question relative aux délais de procédure reste en suspens. Pour les litiges concernant les locaux en centre commercial, il faudra faire appel aux principes généraux de droit en référé pour toute action en justice, notamment pour récupérer un local en cas de non-paiement. «Le principe est reconnu, mais on ne sait pas encore comment les magistrats vont réagir à cette nouvelle disposition qui bascule les malls vers un régime très ancien (datant de 1913) qui n’a pas été appliqué aux baux depuis un siècle environ», informe Mme Belkhayat.
REDA HARMAK

La nouvelle loi sur le bail commercial commence à rassurer les propriétaires

Manque de transparence
Sur les 103 sites analysés, 74% ne mentionnent pas les dispositions relatives au droit de rétractation. Or, la loi précise que le consommateur peut se rétracter dans un délai de 7 jours à compter de la date de réception du produit ou de son acceptation de l’offre finale. Le texte impose aussi au marchand de rembourser le client au plus tard dans les quinze jours qui suivent le paiement. Passé ce délai, des intérêts, selon le taux légal en vigueur, sont ajoutés à la somme due. Privé de ces informations, le consommateur n’a plus que ses yeux pour pleurer. Dans la réalité, ces dispositions ne sont presque jamais respectées, même dans le commerce classique. Même les consommateurs les plus avertis peuvent être victimes de l’achat en ligne. Le bilan de la Division de protection des consommateurs indique que 12% des sites ne respectent pas le délai de remboursement.
Les clauses cachées
Les inspecteurs du e-commerce reprochent aussi aux commerçants leur manque de transparence. En effet, 35% des sites ne fournissent aucune information sur l’identité et les coordonnées du fournisseur. Autre point noir : l’absence des conditions contractuelles de vente (CVV) sur les sites (13%). Encore faut-il être bilingue pour comprendre ces CVV dans la mesure où 89% des sites scannés ne proposent pas de traduction en langue arabe. D’autant que 30% de ces magasins en ligne n’hésitent pas à afficher une publicité trompeuse. Elles font en revanche plus d’efforts pour respecter l’affichage des prix en DH.
… mais pas d’impact sur les transactions
Alors que les consommateurs continent de dénoncer les abus des sites e-commerce, les transactions en ligne ne fléchissent pas.
Elles sont passées de 1.8 millions en 2015 à 2.5 millions en 2016, soit une hausse de plus de 47.8%. En termes de montant, le secteur a progressé de 33.3% pour totaliser 1.2 milliard de DH en 2016 contre 893.2 millions un an auparavant.
Par Hajar Benezha
http://www.huffpostmaghreb.com/2017/03/02/e-commerce-maroc-consomma_n_15107092.html

En marge de la visite du roi Mohammed VI en Côte d’Ivoire, 14 conventions de partenariat économique, public-privé et privé-privé, ont été signées lundi au palais présidentiel à Abidjan. Il s’agit de :
1- Un mémorandum d’entente pour la mise en place du financement du projet «HEXAGONE», faisant partie des projets prioritaires de la loi de programmation militaire 2016-2020.
2- Un mémorandum d’entente pour le financement de l’acquisition de logements principaux pour les agents militaires des forces armées de Côte d’Ivoire.
3- Un mémorandum d’entente pour le financement du projet de construction d’une unité industrielle pharmaceutique en Côte d’Ivoire ayant pour objet la fabrication et la commercialisation de produits pharmaceutiques.
4- Une convention de partenariat en vue de la souscription aux titres publics émis par l’Etat de Côte d’Ivoire en 2017.
5- Une convention de partenariat relatif à la mise en place d’un programme de financement du réseau routier en Côte d’Ivoire.
6- Une convention de partenariat relatif au financement des PME dirigées par les femmes.
7- Une convention cadre portant sur le Programme «Des Compétences pour la Compétitivité et l’Employabilité».
8- Une convention cadre pour le développement de l’Economie Sociale et Solidaire et de l’Artisanat.
9- Une convention pour la création d’un Technocentre à Abidjan.
10- Une convention de joint-venture pour la mise en place d’un centre de traitement informatique.
11- Une convention de partenariat pour la création d’une joint-venture entre les sociétés INVOLYS (Maroc) et INOVA (Côte d’Ivoire).
12- Une mémorandum d’entente relatif à la modernisation et au maintien du parc de véhicules de transport routier de personnes et de marchandises.
13- Un accord de coopération dans le domaine de la logistique.
14- Mémorandum d’entente en vue de la coopération dans les domaines des transports publics de voyageurs et de la sécurité routière.
http://www.ilboursa.com/marches/cooperation-14-accords-bilateraux-signes-entre-le-maroc-et-la-cote-d-ivoire_11092

Dans le préambule de la constitution de 2011, il est précisé que le Maroc s’engage à « accorder aux conventions internationales dûment ratifiées par lui (…) la primauté sur le droit interne du pays ». Si le texte avait à l’époque réjoui hommes d’affaires, juristes, et société civile au vu des différents engagements internationaux du Maroc, il n’en demeure pas moins que la ratification d’un accord bilatéral est loin d’être un acquis, au vu de la situation actuelle. « Afin de rendre effectifs les différentes conventions de non-double imposition, de protection des investissements ou les partenariats stratégiques signés depuis octobre 2016, la ratification demeure indispensable. Seulement, cette procédure nécessite une adoption par un conseil de gouvernement, un vote parlementaire, et une publication au bulletin officiel. Mais le vide institutionnel dû au blocage politique empêche le déroulement normal du mécanisme », alerte-t-on du côté de la commission internationale de la Confédération générale des entreprises (CGEM).
« La ratification est généralement faite par le pouvoir exécutif. Le Parlement ou l’autorité législative autorise l’exécutif à procéder à la ratification mais ne le fait pas lui-même par une loi », explique le doyen Mohamed Bennani , professeur de relations internationales à l’Université Hassan II. Et d’ajouter : « L’impatience du monde des affaires est compréhensible puisque les accords bilatéraux signés ne nécessitent pas un délai d’entrée en vigueur, la ratification des textes pouvant être faite le même jour ».
L’action économique se bride en attendant le déblocage politique
« La crédibilité des acteurs économiques marocains et leur agressivité est le pilier sur lequel repose la diplomatie marocaine. Seulement, tant que le Maroc ne ratifie pas les conventions signées, il ne peut y avoir de réciprocité, et de facto, l’action économique se bride en attendant le déblocage politique », explique de son côté Mohamed Koudane, juriste international. En effet, en assurant aux investisseurs un environnement juridique stable et favorable, assorti de la possibilité de recourir à des mécanismes d’arbitrage investisseur-État, ces accords permettent de réduire les facteurs d’incertitude politique et juridique qui viennent souvent compliquer les projets des opérateurs désireux de s’implanter sur des marchés étrangers. « Il s’agit donc clairement d’une urgence diplomatique, presque aussi importante que l’acte constitutif de l’Union Africaine », indique-t-il.
En effet, pour adhérer à l’Union africaine, les institutions marocaines se sont mises en marche forcée pour ratifier l’acte constitutif. La commission des affaires étrangères de la Chambre des représentants a été constituée dans un temps record avant d’enchaîner par une approbation unanime de ce texte. Un circuit législatif qui a été bouclé au forceps et qui a débouché sur une publication express de l’acte d’adhésion au Bulletin officiel.
Par Abdessamad Naimi
http://www.huffpostmaghreb.com/2017/02/27/accords-blocage-politique_n_15044658.html

La filiation paternelle accordée à un enfant né en dehors du mariage
Les parents responsables d’accidents d’alcôve doivent passer à la caisse
Un jugement courageux qui pourrait ouvrir la brèche de la réforme.
Dans les couloirs du palais de justice de Tanger, on ne parle que de cela. Le jugement signé par Mohamed Zerda, président du tribunal de la famille à Tanger, fera jurisprudence sans aucun doute. Le tribunal reconnaît la filiation paternelle à un enfant né en dehors du mariage et lui accorde une indemnisation, un acte juridique inédit sur son fondement. Le juge se base sur des tests ADN qui ont établi la filiation, sur la requête de la mère. Cette dernière, qui avait tenu à poursuivre le père pour qu’il reconnaisse son enfant, a dû faire appel à la justice et a demandé une expertise, chose accordée par le tribunal qui, sur la base de ces résultats, a rendu son verdict le 30 janvier dernier.
Selon les juristes, c’est bien la première fois qu’un lien de filiation est établi sans l’existence d’un acte de mariage. Selon la Moudawana, l’acte de mariage est le document servant de base pour l’établissement de ce lien. Les enfants conçus en dehors du mariage ne pouvaient, jusqu’à lors, être inscrits avec le nom de leur père et ne pouvaient, de la sorte, prétendre à une pension alimentaire de la part de ce dernier. Le juge, dans un effort de jurisprudence extrême, se réfère à la Constitution et aux droits garantis par cette dernière à tous les citoyens quels qu’ils soient et de là octroie la paternité à la fille assortie d’une indemnisation calculée sur la base de 2.000 DH par mois depuis sa naissance, soit un total de 100.000 DH. «Il est vrai que le jugement fera jurisprudence car il a dépassé le cadre classique d’établissement de la filiation en dehors du mariage en faisant appel aux techniques modernes comme le test ADN», remarque Mohamed El Haini, ex-juge et spécialiste en matière de droit, un jugement d’autant plus remarquable qu’il intervient dans le cadre de la famille, où le droit est très conservateur.
Pour cet ancien magistrat, il est temps que le cadre légal soit réformé et permette de protéger les enfants issus d’une relation en dehors du cadre du mariage en leur assurant la filiation avec leurs pères. Concernant l’indemnisation, cette dernière est tout à fait légitime, selon El Haini, en faisant référence au code de la route. «Il est tout à fait logique que comme pour le responsable d’un accident de la circulation, celui d’un accident d’alcôve doive passer à la caisse», insiste ce dernier. Seulement, dans ce cas, la responsabilité est partagée entre le père et la mère, une nuance à laquelle le jugement n’a pas fait référence, remarque El Haini. En outre, il n’est pas sûr que le jugement puisse déboucher sur l’inscription de la fille au registre de l’état civil sous le nom de son père, insiste l’ex-magistrat pour qui «le tribunal a seulement prouvé le rapport de paternité sans aller au-delà». En tout cas, ce jugement constitue une première brèche pour la défense des droits des enfants nés en dehors des liens du mariage.
La réforme de la Moudawana, un chantier permanent
Le cas des enfants dits naturels (nés dans le cadre d’une relation en dehors du mariage) n’est pas une mince affaire. Selon une étude de l’association Insaf datant de 2011, 153 enfants sont nés chaque jour hors mariage, dont 24 d’entre eux seront abandonnés. En 2009, ils ont été 8.760 enfants dans ce cas. Pour eux, un effort intellectuel comme celui de ce juge tangérois permettrait de dépasser les barrières et de leur permettre d’avoir une vie et une scolarité normales et épanouies sans la stigmatisation d’une société pudibonde. Un premier pas avait été fait, selon El Haini, en considérant les enfants nés de parents fiancés mais sans être encore mariés comme légitimes, mais il faudra encore d’autres jugements courageux comme celui-là pour arriver à rendre réellement justice à ces enfants.
Ali ABJIOU
http://www.leconomiste.com/article/1008851-enfants-naturels-une-jurisprudence-qui-fera-date

La loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel et artisanal, est entrée en vigueur le 11 février dernier. À partir de cette date, tous les contrats en cours sont régis par cette loi. La Chambre de commerce belgo-luxembourgeoise au Maroc a consacré récemment un atelier à la question en vue de vulgariser les concepts et informer les différentes parties à ce type de contrats concernant les nouveautés de cette loi.
Un bail écrit, quelles implications
Il est à noter d’emblée que le bail commercial doit obligatoirement être écrit et qu’un état des lieux contradictoire doit être désormais dressé. «Pour les baux conclus avant l’entrée en vigueur de ladite loi, on pourrait considérer que des reçus de loyers constituent une preuve suffisante de l’existence d’un bail commercial», affirme Daniel Libin, juriste au sein du cabinet Mrini. Toutefois, les juristes recommandent une révision des baux verbaux déjà en cours. «Pour les contrats verbaux en cours, il nous semble impératif de prévoir dès à présent un écrit conformément aux nouvelles dispositions de la loi», précise Libin. L’objectif étant de s’assurer une meilleure sécurité juridique face aux aléas de l’application de cette nouvelle loi. «Nous croyons judicieux de revoir les contrats en cours et les adapter éventuellement moyennant un avenant», tranche le juriste.
Renouvellement de bail, nouveau dispositif
La nouvelle loi change les conditions du droit au renouvellement : dorénavant, à partir de février 2017, pour avoir le droit au renouvellement, le locataire devra soit avoir occupé les lieux au moins deux années consécutives, ou avoir déjà payé un montant en contrepartie du «droit au bail». Auparavant, le locataire devait justifier une jouissance consécutive de deux années en vertu d’un ou plusieurs baux écrits successifs ou de quatre années en vertu, ou bien d’un ou plusieurs baux verbaux successifs (ou bien de baux écrits ou verbaux successifs). «La nouvelle loi accorde selon toute vraisemblance une meilleure protection au locataire à ce niveau», précise Libin.
«Le droit au bail», clé de voûte
Le «droit au bail» dont il est désormais question pour pouvoir bénéficier d’un droit au renouvellement du bail équivaut à la notion de «pas de porte». Il s’agit de l’indemnité qui peut être demandée par un commerçant titulaire d’un bail commercial à celui qui prend sa suite dans la location du local. Ce «droit au bail» doit être écrit et précisé dans le contrat de bail (ou dans un autre document signé par les parties). Il équivaut au montant minimum à prendre en compte dans le cadre d’une indemnité d’éviction qui serait due au locataire. L’indemnité d’éviction, à laquelle il ne peut être renoncé dans le contrat, est censée réparer le préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement. Les éléments suivants sont pris en considération pour l’évaluation du préjudice : la valeur marchande du fonds de commerce établie sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, les éventuels frais supportés par le locataire pour les réparations et améliorations du local ainsi que les éléments du fonds de commerce perdus et les frais de changement de domiciliation : Le bailleur pouvant toujours établir que le préjudice subi par le locataire est moindre, cette preuve ne sera toutefois pas aisée.
Reprise des locaux en cas d’impayés
En vertu de l’article 32 de la nouvelle loi, le bailleur peut demander en référé la reprise des locaux, si ces derniers restent fermés ou sans usage pendant une durée de six mois, et si le locataire ne procède pas au paiement de son dû durant la même période. Dans ce cas, le président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, peut ordonner l’ouverture du local et l’autorisation de sa restitution au propriétaire. La demande du bailleur doit toutefois être accompagnée de certaines pièces justificatives : principalement le contrat de bail, les constatations prouvant la fermeture ou l’abandon du local (tout en précisant une date approximative) ainsi que la mise en demeure de respecter les obligations contractuelles adressées au locataire. Sur la base de cette demande, le juge ordonne une expertise afin de vérifier l’état de fermeture ou d’abandon des lieux. Ensuite, le juge pourra ordonner l’ouverture du local et autoriser la restitution des locaux. Les effets de l’exécution de la décision intervenue en référé sont définitifs si l’absence du locataire se prolonge pendant une durée dépassant six mois à compter de la date de la décision, ce qui entraîne alors la résiliation du contrat de bail et la vente de l’ensemble des biens meubles aux enchères.
Le locataire surprotégé ?
Toutefois, si le locataire apparaît pendant la procédure d’exécution, les mesures décidées seront automatiquement suspendues. Dans ce cas, le juge accorde au locataire un délai ne dépassant pas 15 jours afin de régulariser la situation, faute de quoi la procédure d’exécution se poursuivra. Par contre, si le locataire apparaît après l’exécution de la décision judiciaire, ce dernier, après avoir prouvé qu’il a payé toutes ses dettes locatives, peut solliciter du président du Tribunal en sa qualité de juge des référés, de l’autoriser à une reprise de la situation contractuelle telle qu’elle était. Le locataire peut également demander des indemnités pour tous les préjudices qu’il aurait subis suite à l’engagement d’une telle procédure à son encontre s’il démontre avoir payé régulièrement les loyers, sans omettre qu’il a également la faculté de demander la restitution du local, si ce dernier reste vide ou non exploité.
Sous-location, cession du droit au bail, les nouveautés
Auparavant interdite, la sous-location fait désormais son entrée dans le cadre du nouveau texte. Le preneur peut sous-louer tout ou partie du bien à condition d’en informer le bailleur sauf disposition contractuelle prohibant cette possibilité. Les preneurs (initial et sous-locataire) restent solidaires vis-à-vis du bailleur. «Le propriétaire se retrouve ainsi devant deux débiteurs en cas de problèmes, en espérant qu’au moins l’un d’entre eux soit solvable», commente le juriste belge. Concernant la cession du droit au bail, l’article 25 de la loi 49-16 dispose que le locataire d’un bail commercial peut céder son droit de bail, avec ou séparément des autres éléments du fonds de commerce, par un acte écrit ayant date certaine. La première condition à laquelle doit répondre cette cession est d’informer le bailleur. À défaut, la cession ne produira pas d’effet à son égard. Le locataire initial demeure redevable envers le bailleur de toutes ses obligations et le nouveau preneur ne sera obligé que devant son cocontractant.
Ayoub NAÏM
http://www.leseco.ma/decryptages/focus/55026-bail-commercial-revisez-vos-contrats.html

Qui n’a pas entendu parler d’histoires d’héritage d’ayants droit féminins détourné légalement par des oncles ou des cousins pour cause de règles successorales ou de conflits entre frère et sœur inégaux en termes successoraux?
Interrogé par Médias24, un grand notaire de la place casablancaise requérant l’anonymat affirme que pour éviter les conflits familiaux, de plus en plus de Marocains font des donations de leur vivant.
« Depuis 10 ans, nous établissons de plus en plus de contrats de donations pour des parents qui veulent, avant leur décès, équilibrer les parts d’héritage entre leurs filles et leurs fils ou pour ceux qui n’ont que des héritières, les protéger d’éventuels ayants-droit collatéraux (cousin, oncle, demi-frère). »
Quels sont les types de donations au Maroc?
Les donations notariales sont régies par la religion musulmane qui énonce trois types de donations:
-La donation Hiba destinée aux descendants en ligne directe est la plus fréquemment utilisée.
-La donation Sadaka est très peu pratiquée au Maroc. Cette donation aumônière est réservée aux légataires sans lien parental mais le donateur ne peut offrir qu’un tiers de ses biens.
-La donation Nihla qui s’applique aux épouses n’est pas très répandue.
Dans la donation Hiba (littéralement don), les parents peuvent effectuer une donation pleine et entière sans usufruit mais en règle générale, les parents gardent le droit d’usufruit de leur bien.
La pleine propriété d’un bien regroupe l’usus (droit d’user de son bien, comme y habiter), le fructus (tirer des profits: location) et l’abusus constitue l’aliénation ou la possibilité de vendre son bien.
Le plus souvent, lors de ce type de donation, il y a démembrement du droit de propriété.
« Le but est de transmettre son bien tout en en disposant à sa guise sans se faire chasser par son enfant en cas de conflit. Les donateurs gardent l’usufruit (usus et fructus) et peuvent donc habiter le bien ou le louer jusqu’à leur décès. A la mort du donateur, l’abusus pourra être utilisé par l’enfant ou les enfants. »
Tant que le donateur est vivant, le légataire n’a pas le droit de vendre ou de louer le bien habité par le parent. C’est proche de la rente viagère en Occident qui est interdite au Maroc car assimilée à une loterie.
Les parents ont l’impossibilité de vendre le bien en question sauf consentement de leur enfant.
Légalement, le bien devient au nom du donateur et du légataire car sur le certificat de propriété, il est spécifié qu’untel dispose de 100% d’usufruit et qu’untel de 100% d’abusus au décès du donateur.
Si dans le passé, plusieurs avocats mandatés par des ayants-droit mâles sont parvenus à annuler ces procédures de donation, depuis 2004, un arrêt de la Cour de cassation y a mis fin en affirmant que la possession juridique vaut possession matérielle et que la donation devient inattaquable.
Selon notre notaire, certaines personnes disposant d’un grand patrimoine immobilier effectuent des donations pour échapper au fisc car la taxe d’habitation et communale est beaucoup moins chère.
Comment effectuer une donation?
Pour procéder à la donation, il importe de respecter plusieurs obligations fiscales et administratives. Le donateur doit présenter au notaire chargé du contrat de donation, un quitus préalable prouvant que son bien immobilier est à jour du paiement des taxes d’habitation et des services communaux.
Jusqu’en 2010, les biens hypothéqués ne pouvaient faire l’objet de donations pour cause de dettes bancaires. Une circulaire émise par le conservateur général, datant de 2013, adressée à toutes les conservations du Royaume, autorise l’établissement de donations pour des biens hypothéqués pour peu que la banque créditrice donne son aval.
Cette donation ne libère pas pour autant le débiteur de ses obligations de remboursement car dans le cas contraire, le bien est saisi par la banque.
La prénotation portée sur un titre foncier qui gèle temporairement le droit de propriété n’empêche pas la conclusion d’un acte de donation d’un bien à moins d’une décision judiciaire pour escroquerie.
Après avoir obtenu les quitus fiscal et administratif, le donateur et le légataire se déplacent chez le notaire munis de leurs pièces d’identité et du titre de propriété.
S’il est majeur, le légataire doit accepter formellement le bien mais s’il s’agit d’un mineur, un ayant-droit autre que le donateur doit le représenter (mère ou autre parent).
Une fois l’acceptation actée, le bien doit être évalué avant paiement des taxes et des impôts. La donation est exonérée de taxes sur les profits immobiliers sauf si elle profite à un étranger à la famille (donation Sadaka). Dans ce cas, le légataire réglera entre 3% et 20% de la plus-value depuis l’acquisition du bien par le donateur.
Les droits d’enregistrement à régler pour une donation familiale (Hiba ou Nihla) représentent 1,5 % de la valeur du bien au lieu de 4% pour une donation Sadaka ou pour une vente ordinaire.
Les droits à acquitter à la conservation foncière sont ceux appliqués pour toutes les transactions immobilières, c’est-à-dire 1% de la valeur du bien.
En cas d’âge avancé, il est demandé au donateur un certificat médical et la présence de deux témoins (étrangers au notaire et à l’intéressé) pour attester de la pleine possession de ses capacités mentales.
Pour se prémunir contre toute éventuelle contestation judiciaire de parents, les notaires peuvent refuser la transaction si l’état de santé physique et mental du donateur n’est pas prouvé.
Pour acter officiellement la transaction, un contrat de donation standard est alors rédigé par le notaire. Le titre de propriété ne sera pas changé mais sur le nouveau certificat apparaîtra le nom du parent et celui de l’enfant disposant de la nue propriété qui prévoit la pleine propriété du bien après extinction du droit d’usufruit pour cause de décès, de vente de l’usufruit ou de destruction.
La finalisation de la procédure transactionnelle requiert une quinzaine après la signature du contrat.
Samir EL OUARDIGUI
http://www.medias24.com/SOCIETE/160084-Heritage.-Les-donations-au-Maroc-mode-d-emploi.html