QUI ne se souvient pas de l’affaire des attaques des sites des ministères de la «Justice» et de «l’Energie et des Mines», il y’à quelques mois. Les formes les plus classiques vont de la fraude à la carte bancaire, à la banale escroquerie.
En l’absence des lois pénales et règlements, ainsi que la capacité d’enquêter pour l’application de ces lois à l’échelle nationale, et à coopérer au niveau international, les économies peuvent devenir attractives comme des paradis pour les mauvais acteurs, des référentiels de données criminelles, et des centres de blanchissement d’argent et des activités terroristes. Sur le plan juridique, on se trouve face à la convention internationale de Budapest sur la cybercriminalité, ainsi que quelques lois relatives à la communication audiovisuelle, la poste et communication, les crimes informatiques et la propriété industrielle. Le plan «Maroc Numeric 2013», avec son programme «Confiance Numérique », englobe aussi des recommandations relatives à la sécurité informatique. Il s’agit de la mise à niveau et le renforcement du cadre législatif, des structures dédiées, ainsi que la promotion et la sensibilisation des acteurs de la société à la sécurité des systèmes d’information.
«La cybercriminalité existe au Maroc, cependant les organisations sont discrètes en ce qui concerne ce sujet», a affirmé Taïb Dabbagh, secrétaire général du département de la poste, télécommunication et nouvelles technologies. Au Maroc, de nombreux cas ont été rapportés, Par exemple, en 2009, un réseau international spécialisé dans la falsification de cartes bancaires a été démantelé par la police de Casablanca. 1.400 cartes falsifiées ont été saisies. Le procédé est d’insérer une minuscule caméra et un appareil type skimmer dans des guichets automatiques des quartiers aisés de la métropole économique. Selon le centre monétaire interbancaire(CMI), le nombre de cartes bancaires contrefaites au Maroc est passé de 1.694 cartes en 2.000 à plus de 6.000 en 2008. Comparé aux 5 millions de cartes en circulation, le phénomène reste donc marginal.
En 2007, Méditel a découvert qu’une tentative de piratage visait ses clients utilisant les cartes téléphoniques pré-payées.
La technique consistait à envoyer un courriel qui propose d’acheter par cartes bancaires des recharges Méditel à travers le faux site web http://meditel.medi-recharge.ma. La cybercriminalité englobe aussi d’autres phénomènes tels que le blanchiment de l’argent à travers les casinos virtuels, les sites de paris en ligne et des possibilités de placements boursiers en ligne…
La pédopornographie en ligne, existe aussi dans le milieu informatique. Grâce à la diffusion des technologies assurant l’anonymat, notamment le chiffrement des courriels et l’utilisation du proxy, il est devenu extrêmement difficiles de surveiller les activités des réseaux pédophiles. Selon les résultats d’une enquête réalisée par Center for Media Freedom in the Middle East and North Africa (CMF-MENA) auprès de 106 enfants de la ville de Casablanca, plus des deux tiers des enfants interviewés auraient reçu des offres de voyages, des cadeaux ou des propositions de mariages via l’internet de la part d’inconnus.
Selon McAfee, 1.000 milliards de dollars se sont versés dans les poches des fraudeurs en 2008.
La plupart des virus ou de codes malveillants sont destinés à la récupération des données confidentielles (Numéro de cartes de crédit, mots de passes, email, données personnelles…). Selon Symantec, 24% des demandes des «clients» des pirates porteraient en effet sur des informations détaillées relatives à des cartes de crédit, et 18% sur des informations relatives à des comptes bancaires.
«La cybercriminalité est une activité facile et à faible risque, elle englobe deux types d’infractions. C’est le cas ou l’ordinateur est la cible d’attaque, et ou il est le moyen et le facilitateur de ces assauts», a affirmé Ali El Azzouzi, consultant en cyber sécurité(1) et auteur du livre « La cybercriminalité au Maroc ».
Le défacement des sites web est un acte identitaire à presque tous les pays en voie de développement. Certains analystes avancent que les sites marocains constituent un terrain d’entraînement pour les pirates étrangers. «La compétence n’est pas un pré-requis pour lancer les opérations cybercriminelles, vu la vulgarisation des modes opératoires sur Internet», a assuré Ali El Azzouzi.
En 2009 et après avoir changé son mode opératoire, le virus Conficker a infecté plusieurs entreprises privées et organismes publiques au Maroc. Ainsi, plusieurs grandes structures ont vu leurs systèmes d’informations indisponibles pendant plusieurs heures.

Intissar BENCHEKROUN
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(1) Lors d’un séminaire sur l’harmonisation de la législation pour le cyber sécurité en Afrique du Nord, organisé mardi dernier, par le Bureau pour l’Afrique du Nord et la Division des TIC, de la science et de la technologie de la CEA, en collaboration avec le Conseil de l’Europe et Microsoft.

Qui est habilité à exercer la profession d’agent immobilier ? Quel est le statut de cette profession ? Quels sont les recours dont dispose un client vis-à-vis de son agent immobilier ? En dépit de l’importance du marché de l’immobilier et des agents immobiliers au Maroc, cette profession n’est pas réglementée et il est quasi impossible de répondre à toutes ces questions puisque la profession peut être exercée par n’importe qui et sans aucune obligation de diplôme ou d’autorisation de la part du ministère de tutelle. D’ailleurs, il n’existe aucun chiffre officiel sur le nombre des agences immobilières au Maroc.

800 agents immobiliers formés en 2009

Le dernier sondage réalisé par le ministère de tutelle avance le chiffre de 1 200 agences immobilières, mais ce chiffre ne convainc pas les professionnels du secteur qui soutiennent mordicus qu’il est beaucoup plus élevé. D’ailleurs, ils aiment souvent à dire que tous les Marocains sont des agents immobiliers potentiels au vu du nombre de concierges, de gardiens et de désœuvrés qui exercent le métier de manière occasionnel. Signe du faible développement de la profession, sur les 1 200 agences officielles recensées par le ministère, près de 80% ne comptent que deux salariés au maximum avec un taux d’encadrement de moins de 25%.
Cette situation, qui dure depuis des décennies, faut-il le rappeler, irrite non seulement les quelques agences immobilières structurées qui ont investi le marché ces dix dernières années, mais également la direction de la promotion immobilière au sein du ministère de l’habitat et de l’urbanisme.
Ce département s’est attaqué à la problématique en prenant un certain nombre de mesures «visant à doter les agents immobiliers d’un environnement et d’outils nécessaires à leurs activités et à poser ainsi les jalons de l’organisation de cette profession», explique-t-on auprès de la direction de la promotion immobilière du ministère de l’habitat.
Outre la formation professionnelle de plus de 800 agents immobiliers dans plusieurs villes du Royaume, entreprise en 2009 par les experts du ministère de l’habitat, ce dernier vient de réaliser un guide de l’agent immobilier. Ce code de bonnes pratiques, qui n’a pas encore été rendu public, «contient tout ce qui peut intéresser la profession en matière de connaissance, d’outils de travail, de types de contrats touchant la profession ou encore les activités annexes à l’intermédiation immobilière», explique-t-on auprès du ministère. En effet, outre les aspects juridiques, fiscaux et techniques de la profession d’agent immobilier, le guide recense aussi les nouveaux métiers qui touchent à l’intermédiation. «La profession a connu une grande évolution durant les dernières années, ce qui a donné lieu à une tendance de plus en plus poussée à la spécialisation et à l’apparition de nouveaux métiers», peut-on lire dans le guide dont La Vie éco détient copie.  
Ainsi, plusieurs agents immobiliers se sont spécialisés dans les riads et les maisons traditionnelles marocaines, dans la location de vacances, dans les transactions exclusivement rurales ou encore dans les fonds de commerce et dans l’immobilier d’entreprise. «D’autres agents se sont tout simplement reconvertis en administrateurs de biens, en syndic de copropriété ou en experts immobiliers», fait-on remarquer à l’Habitat.
A la base, l’agent immobilier est d’abord considéré comme un commerçant et doit donc être régi par le code de commerce. «Mais ce professionnel peut également être un commerçant d’un genre particulier puisqu’il peut intervenir en tant que courtier qui met en relation un acheteur et un vendeur ou un propriétaire et un locataire. Si tel est le cas, ce sont les articles 405 et suivant du code de commerce et relatifs au courtage qui doivent s’appliquer en cas de conflit», précise-t-on. L’agent immobilier peut également jouer le rôle d’un mandataire pour ses clients qui le chargent en vertu d’un mandat écrit de certaines missions comme la vente, la location ou la gérance de biens. «Dans ce cas précis, ce n’est plus le code de commerce qui réglemente la profession mais le Dahir des obligations et des contrats», explique-t-on auprès du ministère.

Des connaissances en droit foncier et contractuel sont jugées nécessaires

Outre la capacité juridique du commerçant, l’agent immobilier doit avoir des connaissances approfondies en matière de droit foncier et de droit contractuel. «Il s’agit par exemple du droit foncier et du régime de l’immatriculation foncière, de la législation relative à l’urbanisme ou encore de la loi 18-00 qui réglemente la copropriété. Toutes ces connaissances doivent être bien assimilées par l’agent immobilier et il n’est pas utopique d’instaurer des concours englobant toutes ces matières ainsi que d’autres spécialités telles que la comptabilité et la gestion que toute personne devra passer avec succès pour devenir agent immobilier», explique un professionnel du secteur basé à Casablanca.
Mais l’idée du concours n’est pas (encore) à l’ordre du jour au niveau du ministère de tutelle qui assure vouloir, pour l’heure, diffuser ce guide à grande échelle afin de toucher le plus grand nombre d’agents immobiliers. «La formation et l’information constituent des étapes importantes avant la réglementation. Et nous travaillons également sur un texte portant statut pour les agents immobiliers qui fait partie de notre plan d’action pour 2010», conclut-on au ministère de l’habitat.
Structure :Une association dormante et une nouvelle fédération

Outre le manque de cadre juridique, les agents immobiliers n’avaient pas non plus, jusqu’en avril dernier, de cadre corporatif capable de représenter la profession auprès des pouvoirs publics. Il a fallu attendre 2010 pour que les quelques groupes structurés que compte le secteur tels que Century 21, Laforêt immobilier ou encore Carré immobilier, annoncent la création d’une fédération professionnelle. La Fédération nationale des agences immobilières (FNAIM) s’est fixé pour objectif d’encadrer et de promouvoir la profession. «La priorité est d’instaurer un cadre juridique qui puisse protéger les professionnels ainsi que le consommateur», expliquait en avril dernier Samir Benmakhlouf, initiateur du regroupement et Dg de Century 21. Avant la FNAIM, c’était l’Association nationale des agents immobiliers (ANAIM) qui représentait «officiellement» la profession devant les pouvoirs publics. Mais l’association qui avait été créée dans les années 1930 sous le Protectorat est inactive depuis plusieurs années déjà.
Naoufal Belghazi

De la rigueur et de la transparence, c’est l’objectif du nouveau code, publié au Bulletin officiel et qui a pour objet la gestion du patrimoine des Habous. Le nouveau texte vient ainsi remplacer l’ensemble des textes éparpillés, 15 en tout, qui régissaient la question. En plus de réglementer la gestion du patrimoine, le code, long de 170 articles, introduit des nouveautés en matière de contrôle financier qui est désormais confié, en plus des agents comptables, à un Conseil supérieur auprès du Souverain, nouvellement créé à cet effet. Présidé par une personne qui sera désigné par le Roi, le conseil sera formé de neuf personnes dont un magistrat, un expert juridique spécialisé dans le patrimoine wakf, un expert-comptable membre de l’ordre national en plus de trois personnes spécialisées en gestion administrative et financière.

Le problème des délais de paiement qui empoisonne le monde des affaires depuis plusieurs années va probablement trouver une solution légale, seule issue à même de garantir que les entreprises ne soient pas asphyxiées par le poids des créances qu’elles n’arrivent pas à recouvrer auprès de clients avec lesquels elle craignent la plupart du temps d’être en délicatesse. Le chantier a été ouvert par les pouvoirs publics, dans le cadre de la Commission nationale de l’environnement des affaires, créée dans la foulée de la mise en œuvre du Pacte national pour l’émergence industrielle(*).
Une première mouture d’un projet de texte réglementant les délais de paiement, confectionnée par l’industrie et le commerce, est aujourd’hui en examen chez le patronat et plus précisément au sein de la Commission PME. Auprès de cette dernière, c’est la prudence qui prévaut. Pour Saâd Hammoumi, le vice-président de ladite commission, contacté par La Vie éco à ce sujet, il n’y a pas encore lieu de parler ni d’avant-projet de texte ni de mouture mais simplement d’une réflexion, avancée certes, mais toujours en cours. M. Hammoumi indique, à ce titre, que «la question a encore besoin d’être débattue par les instances et les membres de la CGEM».

Compte client : 120 jours du chiffre d’affaires actuellement

Pourtant du côté de l’administration, le ton est plus optimiste. Plusieurs sources concordantes au sein de la Commission nationale de l’environnement des affaires confirment l’existence d’un texte, presque finalisé à l’exception de deux détails qui restent à fixer. Et c’est justement dans ces deux détails que réside toute l’essence du texte. Il s’agit notamment du délai maximal de règlement des transactions commerciales et du mode de calcul des intérêts moratoires à appliquer en cas de retard.
Pour ce qui est de la question centrale du délai, il faut le dire, le débat est loin d’être clos et va certainement être houleux chez le secteur privé. «Ce n’est pas à l’administration de prendre une décision dans ce sens mais aux entreprises elles-mêmes», explique un haut fonctionnaire estimant, à juste titre, que «les chefs d’entreprises sont les mieux placés pour cela». Et c’est la raison pour laquelle, au moment de remettre la proposition à la CGEM, les représentants de l’administration lui ont laissé du temps pour trancher. Cependant, déjà, de premières pistes semblent se dessiner. L’on sait par exemple qu’une marge de retard sera tolérée sans donner lieu à sanctions. L’on sait également que le délai ne pourra certainement pas être uniforme mais en fonction de la nature des secteurs.
Maintenant, c’est la question fondamentale qui reste à résoudre : quel délai prévoir ? 30, 45, 60 jours ? Pour l’instant aucune réponse concrète n’est encore disponible si ce n’est que ce délai de paiement doit être raisonnable et, évidemment, inférieur à ce qui se pratique aujourd’hui. La réponse définitive à cette question devrait justement être fournie au terme de l’étude réalisée aujourd’hui par la CGEM. Une étude confiée à la Commission PME qui doit rendre sa copie au plus tard en  septembre prochain. Une chose est sûre, toutefois, «l’objet de ce texte est de réduire les délais de paiement trop lents qui sont observés aujourd’hui dans le secteur privé». Selon des estimations faites par la CGEM au mois de mars dernier, le compte client représente aujourd’hui 120 à 180 jours de chiffre d’affaires des entreprises et peut atteindre, parfois, jusqu’à 50% du total bilan. Du coup, explique-t-on auprès de la confédération, «les capacités financières des entreprises sont accaparées par le financement du fonds de roulement au détriment de l’investissement, ce qui met en danger la compétitivité des entreprises et plus particulièrement les PME».

La liberté contractuelle sacrifiée au profit de l’intérêt collectif

Le deuxième volet qui reste encore à peaufiner est celui des sanctions. Intérêts moratoires, sanctions pénales…, là aussi, toutes les options sont encore au stade de réflexion notamment la formule et le taux qui serviront de base au calcul des dommages. Mais l’on peut d’ores et déjà deviner que les rédacteurs du texte s’inspireront à coup sûr de ce qui se fait déjà en matière de marchés publics pour lesquels les retards de paiement donnent lieu à des moratoires calculés sur la base d’un taux fixé chaque trimestre par la Trésorerie générale du Royaume (TGR) lui-même indexé sur le taux moyen pondéré des bons du Trésor à 13 semaines.
Pourtant, s’il est vrai que la réglementation des délais de paiement est une nécessité, il n’en demeure pas moins qu’elle pose un problème d’ordre juridique. En matière de droit des affaires, il est en effet connu que le contrat est la loi des cocontractants. En d’autres termes, deux partenaires, un client et un fournisseur en l’occurrence, sont en principe libres de convenir du délai de paiement qu’ils souhaitent pourvu qu’il y ait consentement mutuel. Se pose alors le problème suivant : si, demain, la loi fixe le délai à 60 jours, qu’en est-il d’un contrat où les parties conviennent d’un délai supérieur ? Epineuse question ? Pas sûr car du côté de l’administration, il est expliqué sans ambages que «les délais qui seront fixés dans le futur texte seront obligatoires et opposables à tous, bien entendu selon les spécificités sectorielles qui seront fixées». Quid de la liberté contractuelle alors ? Pour ce haut fonctionnaire et juriste, l’argumentaire coule de source : «Très souvent, dans le milieu des affaires, les rapports de force font que les fournisseurs, souvent des PME, n’ont d’autres choix que d’accepter les conditions de leurs clients surtout quand il s’agit de grandes entreprises». Du coup, pour ce juriste, il s’agit de contrats d’adhésion avec un consentement de façade de la part des PME. «C’est là que réside la vraie finalité de ce texte, à savoir rééquilibrer ces rapports de force et donner aux PME un cadre légal pour les protéger contre l’abus de gros clients». Sur le même registre juridique, le texte réglera aussi un grand problème, celui des dommages et intérêts dus en cas de retard de paiement. Aujourd’hui, quand un litige commercial entre deux partenaires est porté devant un tribunal, le montant de l’indemnisation est laissé à l’appréciation des magistrats qui ne sont pas toujours outillés pour une telle expertise. La loi sur les délais de paiement veut donc réduire cette marge d’appréciation des juges en détaillant les sanctions en cas de retard et en clarifiant leurs modalités de calcul.
Reste alors une dernière question : les grandes entreprises, membres de la CGEM, accepteront-elles de telles contraintes ? En tout cas, au sein de la CGEM, on sent que la question suscite beaucoup de susceptibilités et c’est la raison pour laquelle d’ailleurs le débat est engagé mais de manière très prudente. Cela dit, le compte à rebours, lui, est déjà entamé. A la fin du mois de septembre, la commission doit rendre sa copie et elle le fera, là aussi, avec beaucoup de diplomatie dans le cadre d’un colloque placé sous le thème «Réduction des délais de paiement : levier de croissance». La rencontre, dit-on à la CGEM, a pour objectif de présenter la problématique et sensibiliser l’ensemble des acteurs.
(*) Elle est constituée d’un groupe de travail comprenant les ministères de l’industrie et du commerce, des affaires générales, de l’économie et des finances, de la justice, du CDVM et de la Commission PME de la CGEM.
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Expériences :60 jours en France, 30 à 90 jours en Tunisie

La problématique des délais de paiement est universelle. A l’instar de ce que veut faire le Maroc, beaucoup de pays ont des dispositifs réglementaires sur la question (directives, lois, décret…)

En 2000, le Conseil de l’Union européenne a édicté la directive 2000/35/CE pour la lutte contre le retard de paiement dans les structures commerciales. Cette directive fixe les délais, les intérêts pour retard de paiement et les procédures de recouvrement. A la suite de cette directive, les pays membres ont développé, chacun de son côté, des réglementations spécifiques en fonction des secteurs, par exemple, mais dans le respect de la directive.

En France, le délai de paiement est réglementé depuis août 2008 par la loi 2008-776 sur la modernisation de l’économie. Cette loi fixe le délai à 60 jours. Certains secteurs peuvent, pour des motifs économiques, proposer un délai supérieur sous réserve de limiter cette mesure dans la durée.

En Tunisie, la loi du 12 août 2009 relative au commerce de distribution a fixé le délai de paiement à 30 jours à compter de la date de livraison pour les produits alimentaires, 90 jours pour les meubles et les articles électroménagers et 60 jours pour les autres produits. Pour le cas du Maroc, la forme que prendra la réglementation n’est pas encore connue. Certains proposent que ce soit une loi à part tandis que d’autres penchent plutôt pour des amendements au code de commerce.

Saâd Benmansour

Encore 75% du pays à immatriculer ! Pour les citadins que nous sommes, le chiffre paraît énorme et il est vrai qu’entre les zones désertiques, dépendant de manière tout à fait officielle d’organismes étatiques (Eaux et Forêts par exemple) ou de ministères, mais ne disposant pas de titre foncier et le milieu rural où des terres ont pour seul titre de reconnaissance un acte adoulaire, on sait à peu près ce qui appartient à qui, mais il reste que les trois quarts de la superficie du Maroc ne sont pas enregistrés à la conservation foncière, ce qui n’assure pas à leurs occupants ou propriétaires une protection juridique infaillible.
Avec cela, il faut dire que l’on revient de loin. Ce taux d’immatriculation augmente régulièrement et de manière accélérée depuis 2008. Il est passé de 15% début 2009 à 25% actuellement.
Cette moyenne générale est tirée par les villes où 95% des terrains sont immatriculés, contre seulement 10% en milieu rural. Selon l’Agence nationale de la conservation foncière du cadastre et de la cartographie (ANCFCC), la faiblesse de ce taux s’explique par l’importance des superficies des zones montagneuses et désertiques. Du côté des responsables de la conservation foncière, l’on invoque par contre une procédure de plus en plus longue et complexe, ainsi que le niveau «élevé» des frais. Selon un promoteur immobilier à Rabat, ce dernier facteur constitue, d’ailleurs, un des freins les plus importants aux immatriculations.
Une position que ne partagent évidemment pas les responsables de l’ANCFCC qui assurent que «les frais d’enrôlement de la réquisition d’immatriculation restent en deçà des dépenses réelles engagées par l’agence pour l’accomplissement des formalités et les différentes opérations topographiques». En plus, ajoute-t-on à l’agence, «les tarifs des droits de la conservation foncière sont fixés par le décret du 30 juin 1997 et, depuis, ils n’ont subi aucun changement». Mieux encore, l’agence n’hésite pas à supporter des frais occasionnés par certaines opérations afin d’améliorer le taux d’immatriculation, expliquent, en substance, les mêmes sources. Il s’agit par exemple des frais occasionnés par l’ouverture des zones d’immatriculation d’ensemble ou des domaines privés de l’Etat. Les terrains réservés aux projets de logements sociaux sont, dans le même esprit, exonérés des droits de la conservation foncière.

La durée de la procédure sera ramenée à neuf mois au lieu de deux ans actuellement

Il faut dire qu’en deux ans, l’ANCFCC a initié plusieurs opérations d’immatriculation collectives pour certaines zones jugées prioritaires. «La généralisation de l’immatriculation foncière constitue l’un des objectifs stratégiques de l’agence. Pour y arriver, nous comptons sur l’ouverture des zones d’immatriculation d’ensemble d’envergure. Ces opérations sont gratuites et concernent les régions à fort potentiel économique», explique un haut cadre de l’agence. Ainsi, durant l’année 2010, 28 communes rurales ont bénéficié de l’ouverture de projets d’immatriculation d’ensemble contre une vingtaine en 2009 et à peine une dizaine une année auparavant. Cette politique des immatriculations collectives semble bien fonctionner à tel point que les responsables de l’ANCFCC ont haussé, depuis 2008, le niveau de l’unité d’un secteur d’immatriculation d’ensemble qui est devenue la totalité (et non plus une partie) d’une commune rurale.
Outre la politique des immatriculations collectives, l’ANCFCC compte également sur le projet de loi 14-07 relatif à la simplification des procédures d’immatriculation. Le nouveau texte, toujours à l’étude au Parlement depuis l’année dernière, vise la suppression des certificats d’affichage et leur remplacement par des accusés de réception ou encore la fixation des délais qui s’imposent à tous les intervenants dans les procédures d’immatriculation. Pouvant aller jusqu’à 2 ans actuellement, ces délais seront sensiblement réduits pour ne plus dépasser neuf mois.
Vœux pieux ? Non, assure la direction générale de la conservation foncière. «Des huissiers seront placés dans chacune des 74 agences de conservation foncière que compte le Royaume», souligne-t-elle. Chargés de tous les rapports de l’agence avec les collectivités locales et le ministère de la justice, ces huissiers permettront de réduire considérablement le délai de réquisition puisqu’une grande partie de cette procédure repose sur l’affichage de la demande de réquisition et l’attente d’un délai de deux mois en vue de recevoir une éventuelle opposition. En fait, l’agence est obligée d’attendre une correspondance de la part de l’autorité locale de la région concernée qui atteste que la réquisition a bien été affichée durant deux mois, avant de commencer la procédure d’immatriculation. «Et c’est justement cette attente qui peut durer 3 ou 4 mois que nous allons éviter en plaçant un huissier de justice dans chacun de nos bureaux», explique l’agence.
Le projet 14-07 qui amendera le dahir du 12 août 1913 relatif à la conservation foncière prévoit également d’autres changements comme l’aggravation des sanctions pour les oppositions et prénotations abusives ou encore la possibilité d’ouverture, gratuitement, des zones d’immatriculation obligatoire.

FOCUS :Immatriculations gratuites mais génératrices de recettes

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, la politique des immatriculations collectives ne bénéficie pas aux communes pauvres, mais aux plus riches. En fait, les immatriculations collectives rapportent de l’argent à l’ANCFCC lorsqu’elles sont menées sur des terrains à fort potentiel économique ou touristique. Une fois réalisées, les immatriculations, bien qu’elles soient gratuites, entraînent plusieurs autres opérations sur les titres fonciers (inscriptions d’hypothèques, saisies, prénotations, certificats de propriété). Or, les revenus générés par ces opérations représentent 98% des recettes de l’ANCFCC. Ceux qui sont générés par les immatriculations ne dépassent guère les 1,5%.
Naoufal Belghazi

Depuis quelques mois, bien des questions considérées jusque-là comme taboues sont débattues en public par les promoteurs immobiliers. Le secteur dispose depuis janvier d’un baromètre trimestriel confectionné par Bank Al Maghrib et la conservation foncière. Certains promoteurs, depuis quelques semaines, ont pris la bonne initiative d’afficher publiquement leurs prix, d’autres affichent également qu’ils ne pratiquent pas le noir…Ce sont des signes encourageants quant à la volonté des promoteurs immobiliers d’aller vers plus de transparence. Pourtant, il reste encore des questions sur lesquelles on sent encore de la frilosité. C’est le cas de la classification des standings que le ministère veut instaurer. Lancée en 2008 déjà, la question est toujours au point mort. Les professionnels souhaitant avoir de la visibilité sur le caractère réglementaire que prendra cette classification. Sera-t-elle obligatoire ou optionnelle ? Pour l’heure, aucun projet de loi ou de décret n’a été déposé auprès du Secrétariat général du gouvernement, mais «le dossier a bel et bien été transmis à la direction juridique du ministère de l’habitat et de l’urbanisme pour que cette direction élabore un cadre juridique propre aux critères de classification», confie une source au ministère de l’habitat et de l’urbanisme.
Pour l’instant, d’après les critères de classification établis par la direction de la promotion immobilière, le logement est classé en trois grandes familles : A, B et C. Le logement ordinaire ou logement de type C se caractérise notamment par la qualité basique des matériaux utilisés dans la construction et leurs équipements d’entrée de gamme. Le moyen standing ou le logement de type B se caractérise par le niveau moyen ou assez bon des matériaux utilisés dans la construction et des équipements, alors que le haut standing (type A) se reconnaît par une très bonne qualité des matériaux et des équipements haut de gamme.
Du côté de la Fédération nationale des promoteurs immobiliers (FNPI), les professionnels ne sont pas foncièrement contre le principe de classer ni contre le caractère obligatoire mais ils estiment qu’il y a des préalables. «Pour catégoriser et classer selon des standings, il faudrait avoir en amont une classification des matériaux de construction selon des critères de qualité et des procédés de construction», soutient un membre de la fédération.

S’il y a un chantier qui avance à pas de tortue, c’est bien celui de l’immobilier locatif à vocation touristique (ILVT).
Certes, la loi 01/09 destinée à réglementer cette nouvelle offre en hébergement touristique est promulguée. Mais les textes d’application sont toujours en souffrance dans le circuit.
Les professionnels du tourisme espèrent qu’ils seront publiés d’ici le mois de septembre prochain. Pourquoi cette échéance ? T
out simplement parce que la première station du Plan Biladi, celle d’Ifrane, concernée au premier chef par cette loi, sera achevée. De l’avis de tous les professionnels du tourisme et de l’immobilier, pour inciter les institutionnels et les particuliers à investir dans l’immobilier locatif à vocation touristique, il est nécessaire de mettre en place un cadre juridique et réglementaire clair et précis, mais aussi un cadre fiscal incitatif.
Or, il semble que cette loi laisse en suspens beaucoup de questions. On sait qu’au moment de l’élaboration de cette loi, le ministère du tourisme avait annoncé qu’aucun avantage n’était prévu dans ce cadre pour la société de promotion immobilière et que la société de gestion sera traitée comme un opérateur hôtelier. Les avantages fiscaux étaient prévus pour l’acquéreur uniquement.
D’où donc l’urgence d’annoncer ces avantages, que ce soit en matière de TVA ou  d’impôt sur le revenu pour que ce processus, déjà lent, ne connaisse pas un coup d’arrêt. Faute de visibilité, les investisseurs se montrent prudents En effet, de nombreux investisseurs étrangers spécialisés dans ce créneau avaient annoncé leur intention d’investir au Maroc, mais, depuis, on n’en a plus entendu parler.
On peut citer par exemple le partenariat qui avait été noué en 2007 entre Résidhôtel, spécialiste de la gestion des appart hôtels et des résidences touristiques, et Actif management, filiale de BMCE capital. De plus, sans avantages fiscaux, il sera difficile d’inciter les actuels villages de vacances à se convertir en résidences touristiques.
Selon un spécialiste, se posera aussi un problème dû à la personnalité de l’acquéreur marocain : il sera difficile, dit-il, de convaincre un Marocain  d’acheter un appartement qui sera géré sous le régime de l’ILVT et de lui demander de l’occuper une période de l’année fixée à l’avance, et ce, malgré l’octroi d’avantages fiscaux. Par conséquent, il faudrait aussi que la loi soit flexible sur ce plan ; c’est-à-dire laisser plus de liberté à l’acquéreur national d’occuper son appartement ou sa résidence quand il le désirera, mais sous certaines conditions. En définitive, avant même qu’elle ne soit appliquée, la loi doit faire l’objet d’amendements. Ce qui, certainement, retardera encore plus la publication de ses décrets d’application.

Le code du travail n’exige pas de contrat formalisé pour les contrats de travail à durée indéterminée, et partant, le contrat est formé dès lors que le salarié a commencé à exécuter son travail pour lequel il a été engagé contre une rémunération que l’employeur lui verse.

L’absence d’un contrat de travail formalisé et signé par les deux parties, l’employeur et le salarié, n’enlève en rien à la relation de travail et à son existence juridique. Cette relation peut être prouvée par tous les moyens.

Il faut comprendre que même en cas de signature de contrat de travail, l’employeur demeure libre de rompre la relation de travail. Il lui suffit juste de respecter les dispositions du code du travail applicables dans le cas de licenciement, et particulièrement concernant les indemnités de licenciement.

En ce qui concerne le préavis, il est obligatoire même en l’absence de contrat écrit. Le principe a été annoncé par l’article 43 du code du travail, qui dispose :

«La rupture unilatérale du contrat de travail à durée indéterminée est subordonnée, en l’absence de faute grave de l’autre partie, au respect du délai de préavis.

Le délai et la durée du préavis sont réglementés par les textes législatifs et réglementaires, le contrat de travail, la convention collective de travail, le règlement intérieur ou les usages.

Est nulle de plein droit toute clause du contrat du travail, de la convention collective de travail, du règlement intérieur ou des usages fixant un délai de préavis inférieur à la durée fixée par les textes législatifs ou réglementaires.

Est nulle, dans tous les cas, toute clause fixant le délai de préavis à moins de huit jours.

L’employeur et le salarié sont dispensés du respect du délai de préavis en cas de force majeure».

Cet article lui-même renvoie au décret d’application n° 2-04-469 du 29 décembre 2004 qui prévoit, pour les contrats de travail à durée indéterminée, un préavis de :

• pour les cadres et assimilés :
– moins d’un an …………….   un mois;
– un an à cinq ans ……….. deux mois;
– plus de cinq ans …………  trois mois
• pour les employés et ouvriers :
– moins d’un an ………………..  8 jours;
– un an à cinq ans …………..  un mois;
– plus de cinq ans ………… deux mois.
Mohamed Jamal Maatouk

Source

La franchise

Définition
La franchise est un contrat par lequel un commerçant dit " le franchiseur", concède à un autre commerçant dit " le franchisé ", le droit d’utiliser un signe distinctif lui appartenant (nom commercial, marques, licences), contre le versement d’un pourcentage sur son chiffre d’affaires ou d’un pourcentage calculé sur ses bénéfices. Il le fait bénéficier de son expérience technique, de son savoir faire, de ses méthodes commerciales ou industrielles, et de l’exclusivité territoriale non obligatoire mais prévue dans la majorité des contrats de franchises.
Le contrat peut inclure l’obligation pour le franchisé de s’approvisionner exclusivement ou quasi exclusivement chez le franchiseur ou auprès d’un fournisseur que ce dernier lui désigne, des matières ou des marchandises.

Réglementation
Le contrat de franchise n’est pas défini par un statut juridique particulier. Il fait partie des « contrats innomés » et ce, contrairement à d’autres pays qui disposent eux de législations spécifiques (loi Doubin en France ou la Full Disclosur Law aux USA). A cet effet, il est régi par le principe de la liberté contractuelle tiré de l’article 230 du dahir des obligations et contrats qui stipule que: « les obligations contractuelles valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou dans les cas prévus par la loi ».

Différents types de franchise
On peut distinguer trois types de franchises : franchise de production (le franchisé fabrique, lui-même, selon les indications du franchiseur, des produits qu’il vend sous la marque de celui-ci exemple : boisson, yogourt, etc.), franchise de distribution (le franchisé vend certains produits dans un magasin qui porte l’enseigne du franchiseur exemple : vêtements ), et la franchise de service (le franchisé offre un service sous l’enseigne, le nom commercial voire la marque du franchiseur et en se conformant aux directives de ce dernier exemple : hôtels).

Avantages de la franchise
La franchise permet au franchiseur de créer une puissance économique importante tout en gagnant en compétitivité et en développant un concept qu’il contrôlera en réseau.
Pour le franchisé, la franchise lui assure le bénéfice de tous les effets positifs d’un réseau (réputation, innovation, savoir faire, assistance permanente, etc.).

Risques juridiques
– Requalification du contrat de franchise en contrat de travail
Le contrat de franchise peut être requalifié en contrat de travail par le juge lors d’un conflit et ce, en raison des relations privilégiées existantes entre le franchiseur et le franchisé à risque de créer une dépendance entre les deux.

– Utilisation post-contractuelle des signes distinctifs par le franchisé
La plupart des contrats de franchises règlent le sort de l’utilisation des signes distinctifs à la fin du contrat ainsi que des stocks au niveau des magasins du franchisé. Une fois la relation terminée, il est interdit au franchisé de continuer l’utilisation de ces signes.

– Utilisation abusive des clauses de non concurrence ou de non ré-affiliation
La fonction essentielle de ces clauses est de protéger le savoir faire transmis par le franchiseur à son franchisé. Ces clauses doivent être limitées dans le temps et dans l’espace mais elles ne doivent pas priver le franchisé de toute possibilité d’exercer une activité commerciale.

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