Le club des magistrats du Maroc vient de rejeter le barème des indemnités que le gouvernement prévoit d’instaurer dans le cadre d’un projet de décret qui sera adopté jeudi prochain. Les magistrats considèrent ces indemnités les concernant comme «injustes» et accusent le gouvernement de les avoir fixées de manière unilatérale et d’avoir écarté les intéressés au moment de la préparation de ce décret. Samedi dernier, lors d’une réunion extraordinaire, le club s’est ainsi dit étonné d’apprendre que l’Exécutif avait préparé ce projet de décret portant sur certaines de leurs indemnités sans les avoir consultés, rapporte le quotidien Assabah dans sa livraison du lundi 13 janvier.

Le plus «étonnant» dans cette démarche, poursuit le quotidien en citant le club des magistrats, est que ce texte «porte sur certains aspects de la profession que seuls ceux qui l’exercent sont capables de maîtriser». De même, les magistrats considèrent ces indemnités comme trop maigres, d’autant qu’il s’agit de montants bruts et donc sujets à des retenues à la source au titre de l’IR. Quoi qu’il en soit, s’indigne le club des magistrats, ces indemnités «ne correspondent en rien à la nature ni à l’ampleur de la mission de ces derniers et, encore moins, au principe de l’indépendance du pouvoir judiciaire».

Les magistrats n’acceptent pas non plus que le gouvernement décide que certaines indemnités ne soient pas cumulables. C’est le cas, notamment, des indemnités et primes de supervision et de gestion administrative qui ne peuvent, selon le projet de décret, être cumulées avec l’indemnité de permanence, par exemple. Bien plus, le club des magistrats exige que le paiement de ces indemnités soit rétroactif et prenne effet à compter de la date de promulgation de la loi organique 106-13 portant statut des magistrats, c’est-à-dire à compter du mois d’août 2016.

Dans le même ordre d’idée, les magistrats contestent la méthode adoptée pour calculer l’indemnité forfaitaire de transport et de logement. Idem pour certaines indemnités fixées en fonction du grade des magistrats. Les membres du club reprochent au gouvernement d’avoir privilégié les magistrats de grade supérieur alors que le principe d’équité voudrait que ceux de grade inférieur bénéficient d’indemnités de montants supérieurs. Quant à l’indemnité de permanence, fixée à 400 dirhams, les magistrats estiment qu’elle est dénuée de toute objectivité et de toute logique. Le montant de cette indemnité, estiment-t-ils, ne doit pas être inférieur à l’équivalent de 15% de la rémunération d’une journée de travail, comme c’est le cas d’ailleurs dans d’autres secteurs de la fonction publique.

C’est le cas également des autres indemnités de responsabilité, jugées trop en deçà des attentes, souligne Assabah. D’autant que, d’après les magistrats, leurs montants sont illogiques et ne répondent à aucun critère d’objectivité. Bref, les magistrats contestent et rejettent en bloc le contenu de ce projet de décret, incitant par la même occasion le gouvernement à l’amender en concertation, cette fois, avec les intéressés.

 

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Par : Amyne Asmlal

Les personnes et les avoirs concernés, les conditions d’éligibilité, les conséquences fiscales, exemple chiffré, les sanctions… Voici tout ce qu’il faut savoir sur l’amnistie relative au cash non déclaré.

La régularisation volontaire de la situation fiscale du contribuable se rapportant aux avoirs liquides est l’une des nombreuses amnisties instaurées dans le cadre de la loi de finances 2020. Cette mesure est régie par l’article 7 de la loi de finances n°70-19.

Selon la circulaire de la DGI, « ces dispositifs, mis en place dans de nombreux pays, ont pour objectif de consolider la confiance et créer un climat propice, à même de dynamiser le tissu économique en stimulant l’investissement et la consommation. »

La DGI explique que la défiance envers les moyens de paiement scripturaux conduit certains agents économiques à conserver les liquidités en dehors du circuit de l’économie formelle. Cette situation est d’autant plus improductive que les liquidités parfois gelées ne participent pas à l’activité économique.

« En vue d’inciter fiscalement ces opérateurs à injecter dans le circuit bancaire, les avoirs liquides thésaurisés ou à engager sur la base de ceux déjà déposés en banque, des dépenses personnelles considérées au vu de l’article 29 du CGI comme des indicateurs de revenus, la loi de finances pour l’année 2020 a institué, à titre dérogatoire, un régime préférentiel permettant aux personnes physiques d’opérer une régularisation volontaire de leurs situations fiscales dans des conditions favorables. Ainsi, les dépenses financées ultérieurement par ces avoirs ne seront pas prises en considération pour les besoins de l’évaluation du revenu annuel, dans le cadre de l’examen de l’ensemble de la situation fiscale des contribuables », précise la circulaire.

Les personnes concernées

– Les contribuables personnes physiques qui ont leur domicile fiscal au Maroc, au titre des profits ou des revenus se rapportant à l’exercice d’une activité professionnelle ou agricole, n’ayant pas été déclarés avant le 1er janvier 2020, en matière d’impôt sur le revenu et qui sont en situation irrégulière vis-à-vis des obligations fiscales prévues par le Code général des impôts.

– Les contribuables qui s’identifient pour la première fois auprès de l’administration fiscale, en s’inscrivant au rôle de la taxe professionnelle à partir du 1er janvier 2020, sont également concernés.

Les avoirs concernés

– Les avoirs liquides déposés dans des comptes bancaires (comptes à vue ou à terme).

– Les avoirs liquides détenus en monnaie fiduciaire sous forme de billets de banque.

Les conditions d’éligibilité

La régularisation consiste à :

– Déclarer les avoirs par les personnes physiques concernées;

– Verser une contribution au titre de ces avoirs.

Ainsi, il faut procéder comme suit :

– Déposer les avoirs liquides auprès d’un établissement de crédit : sont concernés, les avoirs déposés dans des comptes bancaires ou sous forme de billets de banque. Il faut les déposer auprès d’un établissement de crédit ayant le statut de banque selon la loi 103-12.

L’article 7 de la loi de finances 2020 prévoit que la banque est tenue de prélever et de verser la contribution au titre des avoirs déjà déposés ou nouvellement déposés.

Chaque banque est responsable du prélèvement et du versement de la contribution sur la base des avoirs déposés et inscrits sur ses livres. Aucune obligation légale n’est faite au client « multi-bancaire » de déclarer auprès d’une seule et même banque, tous les avoirs liquides qu’il souhaite régulariser.

– Déposer une déclaration: Celle-ci peut être rédigée sur ou d’après un imprimé-modèle établi par l’administration (voir document à la fin de l’article). Elle doit être déposée auprès des banques contre récépissé comportant les éléments d’identification de la partie versante et le montant des avoirs liquides déposés dans des comptes ou détenus sous forme de billets de banque.

Le taux de la contribution

Il est fixé à 5% du montant des avoirs sous forme de billets de banque à déposer auprès d’une banque ou du montant des avoirs déjà déposés dans des comptes bancaires.

Les conséquences fiscales

La déclaration et le versement de la contribution ont pour effet au titre des exercices ouverts à partir du 1er janvier 2020:

– De permettre au déclarant d’effectuer toutes sortes de dépenses sans que celles engagées à concurrence du montant des avoirs déclarés, ne soient prises en considération pour l’évaluation du revenu annuel, dans le cadre de l’examen de l’ensemble de la situation fiscale des contribuables.

– De libérer la personne physique concernée du paiement de l’impôt sur le revenu ainsi que les amendes, pénalités et majorations y afférentes issues de l’évaluation des dépenses des contribuables, dans le cadre de l’examen de l’ensemble de leur situation fiscale.

Les obligations des banques

Elles sont tenues de prélever et verser au receveur de l’administration fiscale dans le mois qui suit, celui au cours duquel le dépôt de la déclaration a eu lieu, la contribution au taux de 5% calculée sur le montant objet de la régularisation.

Chaque versement est effectué par un bordereau-avis établi sur ou d’après un imprimé modèle, daté et signé par la partie versante (voir document en fin d’article).

Elles sont également tenues d’envoyer une copie du bordereau-avis à la DGI, dans le mois qui suit celui du versement de la contribution.

Les banques devront procéder au télépaiement de la contribution sur le système SIMPL de la DGI, en établissant sous format électronique un seul bordereau-avis de versement récapitulant le détail des contributions prélevées au titre du mois concerné.

Le nom et prénom déclarant ne seront pas déclinés au niveau du bordereau récapitulatif transmis à la DGI. Ce dernier ne comportera que le numéro de la déclaration (un code banque et un numéro de série attribué par la banque à chaque déclaration).

Les sanctions

Les personnes physiques concernées qui ne respectent pas les conditions et obligations de la régularisation ne peuvent en bénéficier et demeurent soumises aux dispositions du droit commun prévues par le Code général des impôts.

Les banques qui ne versent pas dans le délai précité le montant de la contribution encourent, en plus du paiement du principal de la contribution, l’application des sanctions en matière de recouvrement, prévues par le CGI.

La durée

Les personnes concernées disposent d’une période allant du 1er janvier au 30 juin 2020, pour souscrire la déclaration et payer le montant de la contribution.

Ce délai peut être prorogé pour une durée de deux mois, renouvelable une seule fois.

Exemple chiffré

Une personne physique concernée par la régularisation détient les avoirs non déclarés suivants:

– 200.000 DH sous forme d’avoirs liquides déposés en banque.

– 300.000 DH d’avoirs sous forme de billets de banque.

Le 1er janvier 2020, cette personne décide de souscrire à la contribution. Elle est tenue de:

– Déposer une déclaration au titre des avoirs liquides déjà déposés en banque, rédigée sur ou d’après l’imprimé-modèle établi par la DGI contre récépissé délivré par la banque.

Cette déclaration permettra à la banque de prélever le montant correspondant à la contribution qui est de 10.000 DH (200.000 x 5%).

– Déposer les avoirs liquides sous forme de billets de banque auprès d’une banque. Ces dépôts feront également l’objet de la déclaration précitée. Ce dépôt et cette déclaration permettront à la banque de prélever le montant de la contribution qui est de 15.000 DH (300.000 x 5%).

La contribution totale s’élève ainsi à 25.000 DH et les avoirs formant ressources libres de toute incidence fiscale de 500.000 DH.

Admettons qu’en 2021, cette personne physique a fait l’objet d’un examen de l’ensemble de sa situation fiscale portant sur l’année 2020.

La situation de cet examen se présente comme suit:

– Le revenu annuel déclaré, net d’impôt en 2020 : 400.000 DH

– La somme totale des dépenses visées à l’article 29 du CGI évaluées : 850.000 DH

L’écart constaté est de 450.000 DH. Mais compte tenu de la déclaration et du paiement de la contribution, les avoirs déclarés à hauteur de 500.000 DH seront pris en considération comme ressources disponibles pour justifier le financement de cet écart.

Le contribuable ne subira donc aucune régularisation.

 

Par : S.N

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La commission de justice, de législation et des droits de l’Homme à la Chambre des représentants a approuvé, mercredi à l’unanimité, le projet de loi n°55.19 relatif à la simplification des procédures et formalités administratives.

Ce projet de loi, approuvé en présence du ministre délégué auprès du ministre de l’Intérieur, Noureddine Boutayeb, vise à renforcer les liens de confiance entre l’administration et l’usager en rétablissant une relation basée sur une référence spécifique qui encadre les services publics sur la base de règles précises et transparentes.

Ce texte prévoit une amélioration significative des procédures et formalités administratives au profit de toutes les catégories d’usagers et incite l’administration à créer un environnement propice au développement et à l’amélioration de l’attractivité des investissements.

Le projet de loi comprend des réformes importantes, notamment en matière de définition des principes généraux régissant les nouvelles relations entre l’administration et l’usager.

Il s’agit, notamment, d’établir un rapport de confiance et de transparence dans les procédures et formalités administratives, tout en les simplifiant, en fixant des délais ou encore en tenant compte de la proportion entre l’objet de la décision administrative et les documents requis pour l’obtenir.

Les réformes concernent, également, l’obligation pour l’administration de répertorier, classer, documenter et enregistrer toutes ses décisions administratives, telles que les licences, autorisations, certificats, permis, décisions et autres documents administratifs, en plus de simplifier les procédures administratives.

Ce projet prévoit, en outre, le principe selon lequel le silence de l’administration vaut approbation et instaure le droit de l’usager à déposer un recours, dans le but d’inciter l’administration à respecter les délais fixés pour répondre aux demandes des usagers.

Il stipule également la généralisation de la numérisation des procédures et démarches relatives aux décisions administratives et la création d’un portail national de procédures et démarches administratives.

Ce texte prévoit aussi la création d’un comité national pour simplifier les procédures et formalités administratives, chargé de définir la stratégie nationale en la matière, de suivre l’état d’avancement de la numérisation, d’approuver les décisions administratives (à l’exception de celles relatives aux collectivités territoriales) et de superviser des études de satisfaction.

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Le Conseil de gouvernement qui se réunira ce jeudi 9 janvier examinera un projet de loi relatif aux dispositions spéciales concernant l’acquisition, par des sociétés anonymes ou des sociétés en commandite par actions, de propriétés agricoles ou arables hors des périmètres urbains.

Le Conseil examinera ensuite deux projets de décret, le premier fixant les attributions et l’organisation du ministère de l’équipement, du transport, de la logistique et de l’eau, et le second portant application des dispositions de l’article 40 de la loi relative à l’artiste et aux métiers artistiques.

Le Conseil clôturera ses travaux par l’examen de propositions de nomination à des fonctions supérieures conformément à l’article 92 de la Constitution.

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4 ans après la précédente révision, le gouvernement s’apprête à revoir la loi sur la vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement (VEFA) dans l’objectif de renforcer l’arsenal de protection des acquéreurs mais aussi de rétablir la confiance acquéreurs/promoteurs.

Face aux derniers scandales qui ont éclaté notamment l’affaire de Bab Darna et autres, le moins que l’on puisse dire c’est que le secteur de l’immobilier vit des moments des plus difficiles. Ils le sont davantage les acquéreurs, notamment ceux ayant opté pour l’achat sur plan plus connu par la VEFA (vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement).

Et pour cause, les droits de ces derniers sont souvent, pour ne pas dire toujours, bafoués par les promoteurs immobiliers dont une bonne partie ne respecte pas son engagement ni en matière de date de livraison, ni en qualité des prestations. L’achat via VEFA renferme toujours son lot de surprises qui parfois pourraient s’avérer dramatiques. La loi encadrant la VEFA modifiée en 2016 n’a pas réussi à garantir la protection des droits des acquéreurs.

4 ans après, le gouvernement s’apprête à revoir cette loi dans l’objectif de renforcer l’arsenal de protection des acquéreurs mais aussi de rétablir la confiance acquéreurs/promoteurs. Le projet de décret relatif aux conditions et modes de présentation des garanties pour la restitution des échéances payées en cas de non-exécution du contrat de VEFA sera au menu de Conseil de gouvernement qui se tiendra ce jeudi 2 janvier. L’affaire Bab Darna est-elle la cause directe de cette révision? Fallait-il assister à une telle arnaque pour que le gouvernement prenne conscience de la nécessité de prendre des mesures pour équilibrer les relations de force acquéreur/promoteur et mettre de l’ordre dans ce secteur vital pour l’économie?  Le gouvernement cherche-t-il à rassurer les futurs acquéreurs et relancer ainsi un secteur qui souffre d’une conjoncture morose?

A la lecture du projet de décret, dont EcoActu.ma détient une copie, cette réforme n’est pas conjoncturelle. Une commission hétéroclite composée des différentes parties concernées notamment la FNPI, les banques, les compagnies d’assurance, l’ANCFCC…, a travaillé durant 1 an sur cette mouture, lit-on dans le décret. Et pourtant, contactés par nos soins, des promoteurs immobiliers nient toute implication dans l’élaboration dudit projet.

Cela dit, parmi les garanties apportées par le décret  :

1. Définir l’objectif sous-jacent de la garantie pour la restitution des échéances ainsi que la garantie de fin des travaux ;
2. Définir des modalités d’octroi de ses garanties tout en différenciant entre l’obligation de mentionner les annexes dans les clauses du contrat et entre la présentation d’une copie après signature du contrat ;
3. Citer la possibilité de convenir sous le contrat de garantie sur la possibilité d’apporter une garantie de fin de travaux à la place de la garantie de restitution des échéances payées en mentionnant cette garantie dans le contrat de vente initial ;
4. Clarifier les conditions d’exécution des deux garanties qui doivent être mentionnées dans le contrat de garantie. La mise en application des garanties intervient après que le promoteur déclare à l’assureur tous les éléments relatifs à la fin des grands travaux du projet où à la fin de la réalisation des fondements à condition qu’il dispose de 50% du budget (fond propre) prévu pour finaliser le projet. Ces fonds doivent être placés dans un seul compte soit au niveau de la compagnie d’assurance soit d’un autre organisme accrédité ;
5. Définir les engagements de garantie concernant l’application de la garantie de fin de travaux ainsi que la différentiation entre le cas de l’accord amiable et la défaillance effective du promoteur qui requiert la désignation d’une entreprise spécialisée pour finir les travaux. Le promoteur est tenu par informer le signataire du contrat ;
6. Citer la possibilité de la dissolution partielle de la garantie de fin des travaux conformément à l’état d’avancement des travaux et les étapes de vente dans les limites de l’appariement des travaux, selon les conditions convenues entre le vendeur et l’assureur dans le cadre du contrat de garantie à condition de le mentionner dans le contrat initial.

 

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Le Maroc et l’UE poursuivent le renforcement de leur coopération notamment en ce qui concerne la législation en matière de concurrence. Dans ce sens, le Conseil de la Concurrence va incessamment conclure un partenariat avec la Délégation de l’Union Européenne au Maroc en vue de réaliser, conjointement, une étude sur l’harmonisation et la convergence de la législation entre le Maroc et l’UE, en matière de droit et économie de la concurrence.

Selon le président du Conseil de la concurrence, Driss Guerraoui, ce partenariat vise aussi à concrétiser un jumelage institutionnel avec l’une des instances nationales de la concurrence de l’Union Européenne, ainsi que l’organisation d’un colloque, en collaboration avec la Délégation de l’Union Européenne, sur  l’impact de la révolution numérique dans le domaine du commerce sur l’économie et le droit de la concurrence au Maroc et en Europe.

Rappelons que le Conseil a tenu le 26 décembre à Rabat la quatrième session ordinaire de sa formation plénière. Cette réunion a permis de discuter de divers points de son plan d’action 2019-2023 qui concernent le volet relatif à la coopération nationale et internationale, notamment une charte de coopération qui sera signée entre le Conseil de la Concurrence et Bank Al Maghrib. De même, le Conseil organisera une conférence nationale, en partenariat avec la Commission Nationale de Contrôle de la Protection des Données à caractère Personnel, sur le thème « Droit de la concurrence et protection des données personnelles ».

Force est de souligner également que cette quatrième session ordinaire a été consacrée particulièrement à la présentation et l’examen de l’avis du Conseil de la Concurrence concernant le projet de décret n° 2.17.481 relatif à la fixation des honoraires des notaires et leur modalité de perception et à la décision se rapportant à la saisine ayant trait à l’applicabilité des dispositions de l’article 61 de la loi 104-12 sur la liberté des prix et de la Concurrence, au sujet de l’exemption des produits de la pêche côtière de l’obligation du passage par les halles aux poissons.

En l’absence d’un régime de VEFA efficace, les opérations d’achat de biens immobiliers sur plan ou en cours de construction font de plus en plus de victimes qui voient leur rêve de devenir propriétaire se transformer en cauchemar. Ce qui est choquant, c’est que malgré l’ampleur des drames vécus par un nombre élevé de familles, les pouvoirs publics ne semblent pas prêts à intervenir. Et vu la force du lobby des promoteurs immobiliers, un régime VEFA garantissant un équilibre entre le vendeur et l’acheteur n’est pas pour demain.  

L’achat d’un bien immobilier sur plan ou en cours de construction (appartement, villa, local commercial…) est une vraie aventure ; presque personne n’en sort indemne. Sur les trois dernières décennies pendant lesquelles l’activité de construction de logements a connu un certain essor, des centaines de milliers d’acheteurs ont été arnaqués d’une manière ou d’une autre. Il y a ceux qui ont purement et simplement perdu l’argent qu’ils ont avancé aux vendeurs et ceux qui ont été trompés soit sur la superficie du bien acheté, soit sur le prix, soit sur la qualité des matériaux et des équipements, soit sur les délais de livraison.

Devant le vendeur, l’acheteur se trouve totalement désarmé du fait des avances d’argent qu’il paye, en partie au noir, sans aucune garantie, sous forme par exemple d’une caution bancaire ou d’une inscription sur le titre foncier support du bien acheté. Ainsi, la relation contractuelle s’en trouve totalement déséquilibrée en faveur du vendeur qui se retrouve dans une situation qui lui permet de livrer le logement ou le local commercial, objet d’un compromis de vente ou d’un simple contrat de réservation rédigés dans des termes qui privent l’acheteur de toute protection, dans les conditions qui lui conviennent et qu’il décide tout seul.

Et vu la force de pression des promoteurs immobiliers dont certains sont en même temps des responsables publics puissants, aucune réforme législative sérieuse n’a été engagée pour mettre fin à cette hécatombe qui a fait des centaines de milliers de victimes dont la quasi-totalité a encaissé les coups dans un silence profond. Les deux réformettes qui ont porté sur cette problématique n’ont eu aucun effet et la situation a empiré comme le démontrent les nombreuses affaires qui éclatent partout sur le territoire national.

Dans une tentative de solution, un dispositif relatif à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), a été introduit pour la première fois dans notre système juridique en 2002. Et malgré le peu de garanties qu’il offrait aux acheteurs, ce dispositif a été complètement ignoré par les promoteurs immobiliers qui ont continué à travailler comme par le passé, préférant garder une liberté absolue dans leurs relations avec les acheteurs.

Un dispositif VEFA favorable aux promoteurs

Suite à de nombreux scandales à travers le territoire national, y compris dans la capitale du pays (les affaires de la ville nouvelle Tamesna), une tentative de refonte du régime de la VEFA a été engagée en 2006 dans le but d’établir un certain équilibre entre le vendeur et l’acheteur. Mais c’était sans compter sur la force de frappe du lobby des promoteurs immobiliers qui a mis à profit cette occasion pour obtenir d’autres avantages. C’est dire que la théorie qui soutient que le droit n’est que l’expression d’un rapport de forces au sein d’une société est loin d’être infondée. Le régime juridique de la VEFA en est une belle illustration.

Avec le nouveau dispositif, le vendeur peut encaisser jusqu’à 20% du prix avant même le commencement des travaux de construction. Ainsi, il se voit octroyer la possibilité de financer son projet grâce aux avances des acheteurs et limiter au maximum le recours à d’autres types de financement, notamment les fonds propres et le crédit bancaire. Ceci surtout que la loi lui permet d’encaisser jusqu’à 80% du prix d’achat avant la conclusion du contrat définitif. Un autre avantage et non des moindres, le nouveau texte autorise la conclusion de l’acte préliminaire dès l’obtention du permis de construire alors que sous l’ancien régime, elle ne pouvait intervenir qu’après achèvement des fondations du rez-de -chaussée.

Et pour donner plus de liberté au promoteur immobilier, la loi ne permet pas à l’acheteur de faire inscrire des saisies conservatoires sur le titre foncier support du bien acheté, lorsque ces versements sont couverts par une caution bancaire. Sachant que la caution bancaire ne protège pas toujours suffisamment les intérêts de l’acheteur. De même, l’inscription d’une prénotation n’est possible que lorsque les montants payés dépassent 50% du prix de vente. L’acheteur se trouve ainsi privé des moyens de protéger ses intérêts face au vendeur qui a les mains libres.

Un autre avantage accordé aux promoteurs immobiliers réside dans le fait qu’en cas de retard dans la réalisation des travaux de construction, le vendeur bénéficie de plein droit d’un délai supplémentaire de six mois sans paiement d’intérêts de retard. Par contre, tout retard dans les paiements enregistré par l’acheteur, l’expose à une pénalité de 1% par mois dans la limite de 10% par an. L’équilibre contractuel se trouve ainsi rompu au détriment de l’acheteur qui, pendant la période de six mois octroyée au vendeur sera amené à supporter des frais supplémentaires comme les intérêts bancaires ou le loyer.

Quatre ans après son adoption, le nouveau dispositif VEFA n’est pas encore opérationnel en raison du retard excessif qu’accuse le décret devant définir les conditions relatives aux garanties devant être accordées par le vendeur en couverture des versements effectués par l’acheteur. A noter, que la loi impose au vendeur de fournir à l’acheteur soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de restitution des montants payés en cas de non-exécution des termes des contrats. La garantie n’est libérée qu’après inscription du contrat de vente sur les registres de la Conservation foncière, lorsque l’immeuble est immatriculé ou la signature du contrat définitif de vente si l’immeuble n’est pas immatriculé.

Ce retard est-il normal ? N’est-il pas le résultat de la réticence des promoteurs immobiliers à donner des garanties aux vendeurs? Le nouveau dispositif (il remonte à 2016) ne risque-t-il pas de subir le même sort que celui de son prédécesseur ? C’est-à-dire rester lettre morte. Cette hypothèse n’est pas exclue, car elle sert les intérêts du lobby immobilier. Les promoteurs préfèrent ne pas donner de garanties aux acheteurs au motif qu’elles génèrent des commissions à payer à la banque. Cette position est vraiment scandaleuse et n’est nullement défendable.

Comment accepter de se faire financer gratuitement par les acheteurs qui paient jusqu’à 80% du prix d’achat et rechigner sur le paiement d’une petite commission (qui ne dépasse pas 2% du montant de la caution). Nos responsables politiques ont l’obligation non seulement politique, mais aussi morale d’agir pour mettre fin aux scandales répétés dont sont victimes les familles marocaines aussi bien celles vivant au Maroc que celles résidant à l’étranger.

 

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Les détenteurs de jugements contre l’Etat peuvent bientôt avoir du cash auprès des banques ! Les membres du patronat ont proposé la titrisation pour rendre liquides les jugements contre l’Etat. En effet, la mouture actuelle du fameux article 9 dispose que le comptable public doit débloquer les montants des jugements, quand il n’a pas les moyens, sur les quatre années qui suivent. Au cours de cette période, au lieu de défavoriser le citoyen ou l’entreprise qui a eu gain de cause en les obligeant d’attendre, la Confédération générale des entreprises du Maroc propose l’octroi d’une attestation qui fait foi de la créance publique. Ce document une fois délivré pourra servir de base pour l’escompte auprès des établissements bancaires. «Le mécanisme est similaire à ce qui se fait aujourd’hui pour le butoir TVA et les crédits d’impôts», explique Mohamed H’did, président de la Commission fiscalité et réglementation de changes à la CGEM. De cette manière, la titrisation des jugements contre l’Etat va limiter les rapports (multitude d’intervenants et d’ayants droit) à la relation Banques-Etat et ainsi dépasser plusieurs problématiques qui se posent aujourd’hui. A noter qu’un décret pour opérationnaliser l’article 9 est attendu en vue de donner plus de visibilité sur les mesures contenues dans la LF 2020.

 

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4 ans après la précédente révision, le gouvernement s’apprête à revoir la loi sur la vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement (VEFA) dans l’objectif de renforcer l’arsenal de protection des acquéreurs mais aussi de rétablir la confiance acquéreurs/promoteurs.

Face aux derniers scandales qui ont éclaté notamment l’affaire de Bab Darna et autres, le moins que l’on puisse dire c’est que le secteur de l’immobilier vit des moments des plus difficiles. Ils le sont davantage les acquéreurs, notamment ceux ayant opté pour l’achat sur plan plus connu par la VEFA (vente d’immeuble en l’état de futur d’achèvement).

Et pour cause, les droits de ces derniers sont souvent, pour ne pas dire toujours, bafoués par les promoteurs immobiliers dont une bonne partie ne respecte pas son engagement ni en matière de date de livraison, ni en qualité des prestations. L’achat via VEFA renferme toujours son lot de surprises qui parfois pourraient s’avérer dramatiques. La loi encadrant la VEFA modifiée en 2016 n’a pas réussi à garantir la protection des droits des acquéreurs.

4 ans après, le gouvernement s’apprête à revoir cette loi dans l’objectif de renforcer l’arsenal de protection des acquéreurs mais aussi de rétablir la confiance acquéreurs/promoteurs. Le projet de décret relatif aux conditions et modes de présentation des garanties pour la restitution des échéances payées en cas de non-exécution du contrat de VEFA sera au menu de Conseil de gouvernement qui se tiendra ce jeudi 2 janvier. L’affaire Bab Darna est-elle la cause directe de cette révision? Fallait-il assister à une telle arnaque pour que le gouvernement prenne conscience de la nécessité de prendre des mesures pour équilibrer les relations de force acquéreur/promoteur et mettre de l’ordre dans ce secteur vital pour l’économie?  Le gouvernement cherche-t-il à rassurer les futurs acquéreurs et relancer ainsi un secteur qui souffre d’une conjoncture morose?

A la lecture du projet de décret, dont EcoActu.ma détient une copie, cette réforme n’est pas conjoncturelle. Une commission hétéroclite composée des différentes parties concernées notamment la FNPI, les banques, les compagnies d’assurance, l’ANCFCC…, a travaillé durant 1 an sur cette mouture, lit-on dans le décret. Et pourtant, contactés par nos soins, des promoteurs immobiliers nient toute implication dans l’élaboration dudit projet.

Cela dit, parmi les garanties apportées par le décret  :

• Définir l’objectif sous-jacent de la garantie pour la restitution des échéances ainsi que la garantie de fin des travaux ;
• Définir des modalités d’octroi de ses garanties tout en différenciant entre l’obligation de mentionner les annexes dans les clauses du contrat et entre la présentation d’une copie après signature du contrat ;
• Citer la possibilité de convenir sous le contrat de garantie sur la possibilité d’apporter une garantie de fin de travaux à la place de la garantie de restitution des échéances payées en mentionnant cette garantie dans le contrat de vente initial ;
• Clarifier les conditions d’exécution des deux garanties qui doivent être mentionnées dans le contrat de garantie. La mise en application des garanties intervient après que le promoteur déclare à l’assureur tous les éléments relatifs à la fin des grands travaux du projet où à la fin de la réalisation des fondements à condition qu’il dispose de 50% du budget (fond propre) prévu pour finaliser le projet. Ces fonds doivent être placés dans un seul compte soit au niveau de la compagnie d’assurance soit d’un autre organisme accrédité ;
• Définir les engagements de garantie concernant l’application de la garantie de fin de travaux ainsi que la différentiation entre le cas de l’accord amiable et la défaillance effective du promoteur qui requiert la désignation d’une entreprise spécialisée pour finir les travaux. Le promoteur est tenu par informer le signataire du contrat ;
• Citer la possibilité de la dissolution partielle de la garantie de fin des travaux conformément à l’état d’avancement des travaux et les étapes de vente dans les limites de l’appariement des travaux, selon les conditions convenues entre le vendeur et l’assureur dans le cadre du contrat de garantie à condition de le mentionner dans le contrat initial.

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