Attendue depuis le début de pandémie, la multiplication des litiges de loyers impayés a été constatée par plusieurs avocats depuis la reprise des activités judiciaires. L’applicabilité de la force majeure n’est pas automatique.

Après la suspension des audiences suivie puis les vacances judiciaires, il était encore tôt pour se prononcer. Cela dit, l’explosion des litiges était prévisible, comme l’annonçaient deux avocats joints par Médias24 en juillet dernier.

Sur le portail Mahakim.ma, quelques clics suffisent pour faire le constat: Les affaires liées à la révision des loyers, aux évictions et loyers impayés sont nombreuses.

Sollicités par Médias24, deux avocats le confirment. “Il y en a trop”, déclare Maître Mourad Elajouti en faisant référence à ce type d’affaires.

Maître Meriem Berrada, qui est amenée à traiter de nombreux dossiers dans ce sens témoigne également de l’augmentation de ces litiges.

“Ce sont surtout les baux commerciaux qui font l’objet de litiges car les bailleurs se montrent légèrement plus indulgents en matière de baux à usage d’habitation”, indique-t-elle.

“Les arrangements à l’amiable ont des limites”

Selon Me Berrada, “locataires et bailleurs tentent de régler l’affaire à l’amiable dans un premier temps”.  L’ampleur et les effets de la crise actuelle expliquent l’indulgence et la bonne foi entre les parties.

Cela dit, comme le précise Maître Elajouti, “il faut être réaliste, les gens n’ont pas de quoi payer. Les arrangements à l’amiable ont des limites et on ne peut priver les bailleurs de recouvrer leurs dus”.

Ainsi, le recours à la justice n’est pas automatique. C’est la pénurie d’options qui pousse les parties à porter le litige devant le tribunal.

Quid de la force majeure ?  

“Certaines personnes invoquent la force majeure pour justifier le non-paiement des loyers. Cela dit, beaucoup ne font pas la différence entre force majeure et baisse d’activité”, déclare Me Elajouti.

“Malgré le confinement et les restrictions imposées par les autorités, certaines entreprises étaient en mesure de poursuivre leurs activités même si les locaux étaient fermés et ce, via télétravail. Ce genre de situation ne constitue pas un cas de force majeure, puisque les engagements pouvaient être respectés. On parle de force majeure uniquement lorsque la prestation est impossible à réaliser”, ajoute la même source.

Ainsi, l’invocation de la force majeure peut être faite à tort. C’est pourquoi il n’y a pas de règle générale et le juge tranche au cas par cas, après avoir examiné les documents et justificatifs de chacun.

C’est aussi ce qu’avait annoncé Mohamed Benabdelkader, ministre de la Justice, lors d’une réunion de la commission de la justice de la Chambre des représentants, tenue le 16 juillet 2020.

« C’est l’autorité publique qui a imposé le confinement. De ce fait, le confinement, l’arrêt des activités professionnelles et commerciales qui s’en est suivi, l’impact sur les engagements des citoyens et l’incapacité de certains d’entre eux à payer leurs loyers, s’inscrivent dans le cadre des cas de force majeure, conformément aux dispositions des articles 268 et 269 du DOC », avait-il déclaré avant d’ajouter que « c’est la justice qui va se pencher au cas par cas, selon les spécificités de chaque affaire ».

Ce jour là, rappelons-le, Benabdelkader avait annoncé le refus du gouvernement des propositions de loi de 3 groupes parlementaires (USFP, PJD et PAM). Celles-ci visaient à protéger les locataires défaillants suite à la crise due au Covid-19.

Dans son intervention, le ministre avait expliqué la décision du gouvernement. Ce dernier estimait que « les dispositions du DOC sont suffisantes pour régler toute situation liée à la location de locaux à usage d’habitation, à usage professionnel ou commercial, durant la période de confinement ».

Par : Sara Ibriz

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